28 °C Rethymno, GR
25/09/2020

Η κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης θα απαξιώσει την ακίνητη περιουσία εκατομμυρίων Ελλήνων

Του ΣΤΑΥΡΟΥ ΒΟΥΡΒΑΧΑΚΗ*

Το σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος για την εκτός σχεδίου δόμηση, που είναι σε δημόσια διαβούλευση, φέρνει ριζικές αλλαγές στο ιδιοκτησιακό καθεστώς χιλιάδων μικροϊδιοκτητών λόγω της κατάργησης των παρεκκλίσεων και ουσιαστικά αχρηστεύει και απαξιώνει την εκτός σχεδίου ακίνητη περιουσία εκατομμυρίων Ελλήνων. Η κατάργηση όλων των παρεκκλίσεων (μετά από 2 χρόνια) οδηγεί στην απομείωση σε ποσοστό 80% της αξίας των χωραφιών και των οικοπέδων μικρού μεγέθους (δηλαδή των 750, των 1.200 και των 2.000 τετραγωνικών μέτρων) που βρίσκονται σε εκτός σχεδίου περιοχές.

Ειδικότερα με τα άρθρα 27, 28 και 34 του πολυνομοσχεδίου για το νέο Χωροταξικό, περιορίζεται ή καταργείται το δικαίωμα να κτίζουν σε αγροτεμάχια οι ιδιοκτήτες τους. Αν η κυβέρνηση επιμείνει στην ψήφισή του, τότε θα αναγκάσει τους ιδιοκτήτες να ξεπουλήσουν σε εξευτελιστικές τιμές τις μικρές ιδιοκτησίες τους, σε εταιρείες μεγαλοεπενδυτών που θα τα συνενώσουν νόμιμα, υλοποιώντας παντού μεγαθήρια οργανωμένης δόμησης!

Σε πάρα πολλές επαρχιακές και νησιωτικές περιοχές της Ελλάδας απουσιάζουν τα σχέδια πόλης και οι μόνες εντός σχεδίου περιοχές είναι οι οικισμοί. Με τη κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης, ωθείται η ανοικοδόμηση στους οικισμούς, οι οποίοι ΔΕΝ έχουν υποδομές και δίκτυα για να υποδεχτούν περισσότερη δόμηση. Σχεδόν σε όλους παρατηρούμε άναρχο οδικό δίκτυο με πολύ δύσκολες προσβάσεις. Γιατί να ωθήσουμε τη δόμηση σε αυτή τη κατεύθυνση;

Πριν τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης θα έπρεπε να έχει προηγηθεί εκπόνηση και ολοκλήρωση χωροταξικών σχεδίων σε όλη τη χώρα. Δεν είναι λογικό να καταργούμε θέσεις δόμησης από τη στιγμή που δεν υπάρχουν έτοιμοι οι νέοι υποδοχείς. Έτσι θα οδηγηθούμε σε παύση της οικοδομικής δραστηριότητας αναμένοντας πότε θα ενταχθούν νέες περιοχές στο σχέδιο πόλης.

Η παντελής κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης θα είναι εφικτή μόνο όταν:

  • Έχει καταρτιστεί σαφέστερη πολεοδομική νομοθεσία,
  • Έχουν ολοκληρωθεί τα σχέδια πόλης,
  • Υπάρχουν όλα τα υπόβαθρα χαρτών, απαλλοτριώσεων, διοικητικών γραμμών,
  • Έχουν οριστεί σαφείς χρήσεις γης για όλες τις δραστηριότητες.

Αντί αυτού όμως κατατίθεται για να ψηφιστεί το νομοσχέδιο που καταργεί τις παρεκκλίσεις ενώ:

  • Τα υφιστάμενα σχέδια πόλης είναι κορεσμένα -έχουν δομηθεί σχεδόν στο σύνολό τους- ενώ σε πολλές περιπτώσεις υπάρχουν σοβαρές ασυμφωνίες και χρειάζονται αναθεώρηση
  • Τα όρια των οικισμών που ορίστηκαν τη δεκαετία του 1980 έχουν πολλές ασάφειες.
  • Δεν έχει ολοκληρωθεί το κτηματολόγιο στη μεγαλύτερη έκταση της χώρας.
  • Δεν έχουν ολοκληρωθεί οι Δασικοί χάρτες στην επικράτεια ενώ σε ορισμένες περιφερειακές ενότητες δεν έχει καν γίνει η ανάρτησή τους.
  • Δεν έχουν αναγνωριστεί οι δρόμοι που βρίσκονται εκτός σχεδίου και οικισμού που προϋπάρχουν του 1923.
  • Δεν υπάρχουν πουθενά καταγεγραμμένοι οι δημοτικοί οδοί που υπάρχουν μέσα στους οικισμούς.
  • Δεν έχουν οριστεί οι γραμμές παραλίας. Αν και ορίστηκαν οι γραμμές αιγιαλού απαιτείται καθορισμός της γραμμής παραλίας για να χτίσεις εκτός σχεδίου, διαδικασία χρονοβόρα μέχρι την έκδοση του ΦΕΚ για τον καθορισμό.
  • Δεν έχουν αναγνωριστεί ούτε οριοθετηθεί το σύνολο των ρεμάτων. Σήμερα υπάρχουν ελάχιστες οριοθετήσεις ρεμάτων σε όλη την επικράτεια.
  • Δεν είναι σαφή τα όρια των εθνικών, επαρχιακών και δημοτικών οδών.
  • Δεν έχουν καθοριστεί όλες οι αρχαιολογικές ζώνες.
  • Δεν είναι σαφής η πολεοδομική νομοθεσία. Ο ΝΟΚ έχει γραφτεί με πολλές ασάφειες με αποτέλεσμα τη διαφορετική ερμηνεία από υπηρεσία σε υπηρεσία και την αποστολή έγγραφων ερωτημάτων στην αποκεντρωμένη διοίκηση για γνωμοδότηση επί της νομοθεσίας, πράγμα χρονοβόρο.

Όλα τα παραπάνω θα οδηγήσουν:

1) Στην έξαρση της αυθαίρετης δόμησης.

2) Σε σημαντικότατη μείωση των γεωτεμαχίων για δόμηση.

3) Στην υπερβολική αύξηση της ζήτησης για οικοδομικές άδειες σε γήπεδα άρτια κατά παρέκκλιση σήμερα προκειμένου οι ιδιοκτήτες να προλάβουν τις μεταβατικές διατάξεις των 2 ετών.

4) Σε οικονομική ζημιά στην τοπική οικονομία και τον τουρισμό. Τις τελευταίες δεκαετίες υπήκοοι άλλων κρατών όπως Αγγλία, Γαλλία, Γερμανία, ΗΠΑ, Αραβικές χώρες, Ρωσία, Ισραήλ, Κίνα κλπ.- αλλά και Έλληνες αγοράζουν εκτός σχεδίου γήπεδα και κατασκευάζουν εκεί τις εξοχικές ή τις κύριες κατοικίες τους – σε πολλές περιπτώσεις είναι υπερπολυτελείς. Με δεδομένο ότι ένα σημαντικό ποσοστό των κατοικιών εκτός σχεδίου ενοικιάζεται ως τουριστική έπαυλη το εισόδημα που θα χαθεί από την αγοραπωλησία, την κατασκευή, το εμπόριο, την παροχή υπηρεσιών, την τουριστική κίνηση θα είναι ανυπολόγιστο.

Συνεπώς ζητούμε:

1) Την άμεση κατάργηση του υπό διαβούλευση Νομοσχεδίου κατά τα άρθρα που προαναφέρθηκαν ή τουλάχιστον την αναστολή του μέχρι την ολοκλήρωση του πολεοδομικού σχεδιασμού και την ολοκλήρωση και συμπλήρωση όλων των υποβάθρων όπως αυτά αναφέρθηκαν παραπάνω.

2) Την συνεργασία όλων των φορέων ιδιωτικού και Δημοσίου Δικαίου για παρέμβαση στην κεντρική ηγεσία για την κατάργηση ή την αναστολή των παραπάνω άρθρων.

Αλλιώς, ως μόνη δίκαιη για τους πολίτες και αποτελεσματική λύση, προτείνουμε να νομοθετηθεί μεταβατικά ότι ο ιδιοκτήτης εκτός σχεδίου γηπέδου απολαμβάνει το πολεοδομικό καθεστώς και τους όρους δόμησης που ίσχυαν κατά το χρόνο της απόκτησης από αυτόν του συγκεκριμένου γηπέδου.

 

* Ο Σταύρος Βουρβαχάκης είναι οικονομολόγος – δημοτικός σύμβουλος Ρεθύμνου, επικεφαλής της παράταξης «Ρέθυμνο-Ενεργοί Πολίτες»