15 °C Rethymno, GR
25/11/2020

ΣΚΕΨΕΙΣ ΚΑΙ ΠΡΟΒΛΗΜΑΤΙΣΜΟΙ

Σχέδιο νόμου για την εκτός σχεδίου δόμηση

Του ΣΤΕΛΙΟΥ ΞΕΖΩΝΑΚΗ*

Με το σχέδιο νόμου για τον εκσυγχρονισμό της χωροταξικής και πολεοδομικής νομοθεσίας επιχειρείται μέσα από το κεφάλαιο Β (άρθρα 26-35) να «ρυθμιστεί» η «άναρχη» εκτός σχεδίου δόμηση, η οποία μετρά στην χώρα μας κοντά στον ένα αιώνα (αρχές 1920).

Έχουν ψηφιστεί και στο παρελθόν νόμοι και διατάγματα για τη ρύθμιση της εκτός σχεδίου δόμησης (π.χ. Ν. 3212/2002, Ν. 3937/2011 κ.ά.), οι οποίες κυρίως στόχευαν στον περιορισμό των παρεκκλίσεων και των νέων κατατμήσεων και οι οποίες σε συνάρτηση με τα Γ.Π.Σ./Σ.Χ.Ο.Ο.Α.Π. που έχουν εκπονηθεί, έχουν επιφέρει τον περιορισμό της.

Ποια είναι όμως η διαφορά του συγκεκριμένου νομοσχεδίου;

Το υπό διαβούλευση σχέδιο νόμου επιχειρεί την ολική κατάργηση της εκτός σχεδίου δόμησης εντός διετίας και μάλιστα για ένα μεγάλο αριθμό γηπέδων στερεί το δικαίωμα δόμησης με την ψήφισή του.

Όπως παραδέχεται και η ίδια η αιτιολογική έκθεση του Νομοσχεδίου, η εκτός σχεδίου δόμηση αφορά το 80% του ελληνικού πληθυσμού, για την ακρίβεια αφορά την οικονομική του κατάσταση, καθώς αποτελεί περιουσιακό στοιχείο, το οποίο είτε κληρονομήθηκε είτε αγοράσθηκε -σε υψηλές κατά περιπτώσεις τιμές- κυρίως με τραπεζικό δανεισμό. Κάποια από αυτά αξιοποιήθηκαν, κάποια προσημειώθηκαν με υψηλό τίμημα και άλλα περιμένουν τις κατάλληλες συνθήκες για να αξιοποιηθούν.

Με το εν λόγω νομοσχέδιο, μετά από δύο έτη θα οικοδομούν τα εκτός σχεδίου ακίνητα που είναι άνω των 4 στρεμμάτων, έχουν «πρόσωπο» 45 μέτρα σε δημοτική οδό Α (;) και βάθος 50 μέτρα.

Είναι χαρακτηριστικό της χώρας μας οι μικρές ιδιοκτησίες με αυτό το δεδομένο οι παραπάνω προϋποθέσεις θα αφαιρέσουν τη δυνατότητα δόμησης στο 90-95% των ακινήτων.

Στις αντιδράσεις πολιτών και μηχανικών για «ξαφνικό θάνατο» η ηγεσία του ΥΠ.ΕΝ. απάντησε με τις μεταβατικές διατάξεις του άρθρου 34, από τις οποίες, όμως, εξαιρείται η μεγαλύτερη κατηγορία παρέκκλισης αυτής των ακινήτων άνω των 4 στρεμμάτων χωρίς «πρόσωπο» σε δρόμο, τα οποία οικοδομούσαν ως προϋφιστάμενα του Νόμου 3312/2003.

Έτσι, έχουμε το παράδοξο να έχουν το ευεργέτημα των μεταβατικών διατάξεων τα ακίνητα των 750, 1200 και 2000 μ2, αλλά όχι τα άνω των 4000 μ2.

Στο λογικό επιχείρημα «θα πρέπει να αφήσουμε να κτίζει ο καθένας όπου θέλει;».

Η απάντηση είναι ΟΧΙ.

Η ρύθμιση, όμως, αυτή δεν πρέπει να γίνει με ένα νομοσχέδιο, που χωρίς καμία επιστημονική τεκμηρίωση και με οριζόντια μέτρα υιοθετεί τη λογική «πονάει κεφάλι, κόβει κεφάλι».

Η ενδεδειγμένη λύση δεν είναι άλλη από την άμεση σύνταξη των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (Τ.Π.Σ.) σε όλη την επικράτεια, πρόγραμμα το οποίο εξήγγειλε -και όλοι συμφώνησαν- η ηγεσία του ΥΠ.ΕΝ. πριν λίγους μήνες.

Με την εκπόνησή τους ανά Δημοτική Ενότητα και με κριτήρια χωροταξικά, πολεοδομικά και περιβαλλοντικά θα κριθεί που θα επιτρέπεται η εκτός σχεδίου δόμηση και με ποιους όρους. Όροι και προϋποθέσεις που μπορούν και πρέπει να καθοριστούν κεντρικά για όλη την χώρα.

Με τον τρόπο αυτό σε μια πενταετία θα έχει ρυθμιστεί η εκτός σχεδίου δόμηση ως μέρος της δυνατότητας δόμησης των ακινήτων και όχι ως εξιλαστήριο θύμα της κακοδαιμονίας του τόπου.

Αν παρά ταύτα και ενάντια σε κάθε λογική σκέψη επιλεχθεί η προώθηση αυτού του νομοσχεδίου, θα πρέπει να υπάρξουν σημαντικές βελτιώσεις, ώστε η ρύθμιση να μην φαντάζει ως τιμωρία.

Έτσι, θα πρέπει η απαίτηση του «προσώπου» 45μ. σε δημοτική οδό να μειωθεί π.χ. στα 25μ. και να εξαλειφθεί η έννοια του βάθους τουλάχιστον στα υφιστάμενα ακίνητα.

Όσο, δε, αφορά τις μεταβατικές διατάξεις, αν οι συντάκτες του νομοσχεδίου θέλουν να δώσουν τη δυνατότητα στους πολίτες να σώσουν την ιδιοκτησία τους, θα πρέπει το άρθρο 34 των μεταβατικών διατάξεων να αντικατασταθεί με μια και μόνη παράγραφο:

«Όλα τα ακίνητα που είναι άρτια και οικοδομήσιμα την ημερομηνία ψήφισης του νομοσχεδίου, μπορούν να εκδώσουν άδεια δόμησης για τον χρόνο ισχύς των μεταβατικών διατάξεων».

Όσο, δε, αφορά τον χρόνο ισχύς των μεταβατικών διατάξεων η επιλογή των δύο ετών φαντάζει εντελώς αυθαίρετη, αν δε η επιλογή αυτή έγινε με την πεποίθηση ότι εντός δύο ετών θα μπορέσουν να εκδοθούν χιλιάδες οικοδομικές άδειες, που απαιτούν εγκρίσεις δασαρχείου, αρχαιολογίας και λοιπών υπηρεσιών από Υ.ΔΟΜ. που λειτουργούν οριακά, το μόνο που θα καταφέρουμε είναι να τους οδηγήσουμε ένα βήμα πιο κοντά στο αδιέξοδο.

Η ισχύς των μεταβατικών διατάξεων οφείλει να εναρμονίζεται με πράξεις της κεντρικής διοίκησης προς την ορθή υλοποίηση των νόμων, όπως π.χ. η κατάταξη του Δημοτικού οδικού δικτύου, προαπαιτούμενο για την εφαρμογή του Νόμου.

Όπως αναφέρεται στο άρθρο 14 η κατάταξη θα υλοποιηθεί με την σύνταξη ΠΔ και δεν υπάρχει ορθότερη λύση από την πρόβλεψή τους στα Τ.Π.Σ. που θα εκπονηθούν.

Προκύπτει, λοιπόν, σε κάθε περίπτωση το συμπέρασμα ότι η υλοποίηση των Τ.Π.Σ. πρέπει να προηγηθεί της ρύθμισης, ή έστω της ισχύς, των μεταβατικών διατάξεων.

Υ.Γ. Η καθαρή αναφορά στην αιτιολογική έκθεση του νομοσχεδίου ότι ταυτόχρονα με τον περιορισμό της εκτός σχεδίου δόμησης δίνονται κίνητρα στην οργανωμένη δόμηση μέσω Π.Ο.Τ.Α. (αυξημένος συντελεστής 25%, δυνατότητα σύστασης κάθετης και οριζόντιας ιδιοκτησίας κ.ά.), για την οποία η ελάχιστη έκταση που απαιτείται είναι 800 στρέμματα, δείχνει το μοντέλο ανάπτυξης που προωθεί το νομοσχέδιο στον τομέα των ακινήτων, ζήτημα για το οποίο θα πρέπει να τοποθετηθούν τόσο τα πολιτικά κόμματα όσο και οι φορείς.

 

* Ο Στέλιος Ξεζωνάκης είναι μέλος της Κεντρικής Αντιπροσωπείας του ΤΕΕ (Τμήμα Δυτικής Κρήτης)