Στασιμότητα επικρατεί στην αγορά ακινήτων στο Ρέθυμνο τα τελευταία χρόνια της κρίσης με τις αγοραπωλησίες να βαλτώνουν καθημερινά, αφού οι οικονομικές συνθήκες κάθε άλλο παρά ευνοϊκές είναι.
Η παρατεταμένη οικονομική ύφεση, η αδυναμία τραπεζικής δανειοδότησης σε συνδυασμό με την υψηλή φορολόγηση των ακινήτων έχουν δημιουργήσει ένα ασφυκτικό περιβάλλον το οποίο είναι σχεδόν απαγορευτικό για την αγορά ακινήτων. Στους δυο αυτούς παράγοντες σε τοπικό επίπεδο έρχεται να προστεθεί και η απουσία καινούριων διαμερισμάτων με δεδομένη την παύση της οικοδομικής δραστηριότητας από το 2008.
Οι τιμές των σπιτιών και επιχειρήσεων στον νομό μπορεί να έχουν μειωθεί ωστόσο η πτώση που καταγράφεται δεν είναι σε καμιά περίπτωση στα χαμηλά επίπεδα άλλων περιοχών της χώρας.
Ειδικότερα, σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες, οι τιμές των ακινήτων εντός πόλεως έχουν μειωθεί σε ποσοστό που κυμαίνεται μεταξύ 20% και 30% ενώ αντίθετα τα ακίνητα εκτός πόλεως σε χωριά και οικισμούς έχουν καταγράψει μείωση που φτάνει και το 40%.
Σε ότι αφορά τη ζήτηση από υποψήφιους αγοραστές αυτή αφορά κατά κύριο λόγο σε μικρά διαμερίσματα δυάρια και γκαρσονιέρες, τα οποία φαίνεται πως αποτελούν μια καλή επένδυση για τους ντόπιους που προσδοκούν να εξασφαλίσουν ένα καλό εισόδημα από την ενοικίαση του με δεδομένη και την αυξημένη ζήτηση φοιτητικής στέγης στον νομό. Δυσεύρετα είναι τα μεγαλύτερα καινούρια διαθέσιμα για αγορά σπίτια γεγονός που αποδίδεται στην αδυναμία ανέγερσης νέων πολυκατοικιών.
Το δεδομένο όμως είναι ότι ελάχιστες φορές το όποιο ενδιαφέρον αποτυπώνεται σε αγορά, η οποία εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από μικρό όγκο συναλλαγών, καθώς είτε λόγω τιμής, είτε λόγω αναντιστοιχίας τιμής και κατάστασης-ποιότητας του διαμερίσματος αυτή δεν ευδοκιμεί.
Αν και σε γενικές γραμμές τα ακίνητα στο Ρέθυμνο δεν έχουν χάσει σε μεγάλο βαθμό την αξία τους, ωστόσο όπως τονίζουν κτηματομεσίτες η κρίση φέρνει και ευκαιρίες για υποψήφιους αγοραστές που μπορούν να βρουν ακίνητο σε χαμηλή τιμή καθώς ο ιδιοκτήτης του για οικονομικούς λόγους -είτε επειδή δεν μπορεί να ανταποκριθεί στις φορολογικές του υποχρεώσεις (ΕΝΦΙΑ κ.λπ.), είτε γιατί θέλουν να αποπληρώσει τα δάνεια τους τα διαθέτουν σε τιμή κάτω του κόστους.
Το ασταθές οικονομικό περιβάλλον και οι φορολογικές επιβαρύνσεις των ακινήτων έχουν επηρεάσει όμως και τις επενδύσεις ξένων στον νομό μας. Το ενδιαφέρον εξακολουθεί να υπάρχει από Ευρωπαίους και Ρώσους, οι οποίοι όμως πλέον έχουν εγκαταλείψει την προοπτική αγοράς εξοχικής παραθεριστικής κατοικίας και αναζητούν μικρότερα σπίτια, η τιμή των οποίων δεν θα ξεπερνά τις 150.000 ευρώ, σε αντίθεση με τα προηγούμενα χρόνια όπου επένδυαν μεγάλα ποσά.
Αναλυτικά…
Περιορισμένες οι αγορές ακινήτων την τελευταία εξαετία στο Ρέθυμνο
ΛΟΓΩ ΤΗΣ ΟΙΚΟΝΟΜΙΚΗΣ ΚΡΙΣΗ
• Η υψηλή φορολογία και η αδυναμία τραπεζικής δανειοδότησης «μπλοκάρουν» την κτηματαγορά
Η παρατεταμένη οικονομική κρίση, η αδυναμία δανειοδότησης από τις τράπεζες και η παύση ανέγερσης νέων οικοδομών έχουν διαμορφώσει ένα θολό τοπίο στην κτηματαγορά του Ρεθύμνου.
Οι τιμές των ακινήτων από το 2008 ως σήμερα έχουν πέσει σε ποσοστό 20% με 30% σε ότι αφορά τα σπίτια και τις επιχειρήσεις εντός πόλεως ενώ κατακόρυφη είναι η πτώση των τιμών περιφερειακά της πόλης σε χωριά και οικισμούς σε ποσοστό που μπορεί να φτάνει και το 70%.
Οι αγοραπωλησίες στα χρόνια της κρίσης έχουν μειωθεί σημαντικά καθώς ακόμα και να υπάρχει ενδιαφέρον και ζήτηση, εν τούτοις ελάχιστοι είναι εκείνοι που καταλήγουν στον συμβολαιογράφο για την υπογραφή της αγοράς του ακινήτου, είτε λόγω μη συμφωνίας στην τιμή, είτε γιατί τα διαθέσιμα ακίνητα δεν πληρούν τις προδιαγραφές που έχουν οι ίδιοι θέσει ή ακόμα και γιατί η ποιότητα και η κατάσταση του ακινήτου δεν αντιστοιχεί στην τιμή που το διαθέτει ο αγοραστής.
Όπως υποστηρίζουν παράγοντες της αγοράς το Ρέθυμνο έχει καταφέρει να διατηρήσει σε πολύ ικανοποιητικά επίπεδα τις τιμές των ακινήτων τους σε αντίθεση με άλλες περιοχές της χώρας. Αυτό όπως λένε οφείλεται αφενός στο γεγονός ότι προ κρίσης οι τιμές σε πολλές των περιπτώσεων ήταν υπερβολικές και αφετέρου στο γεγονός ότι τα διαθέσιμα προς πώληση σπίτια είναι περιορισμένα με δεδομένο ότι την τελευταία οκταετία δεν έχουν χτιστεί παρά ελάχιστες πολυκατοικίες.
Σημαντικό ρόλο στη στασιμότητα που παρατηρείται στην αγορά των ακινήτων παίζει και η υψηλή φορολογία. Σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες υπάρχουν πολλοί ιδιοκτήτες που λόγω οικονομικής αδυναμίας θέλουν να «ξεφορτωθούν» ένα ακίνητο αφού δεν μπορούν να ανταποκριθούν στις υποχρεώσεις τους και το διαθέτουν σε χαμηλή τιμή, ιδίως αν πρόκειται για ακίνητο 20 ετών και πλέον. Παράλληλα, ο ΕΝΦΙΑ αποτελεί εμπόδιο και για τους υποψήφιους αγοραστές οι οποίοι έχουν στραφεί πλέον στην αναζήτηση μικρών ακινήτων.
Η υψηλή φορολογία ωστόσο φαίνεται πως έχει επηρεάσει και τις επενδύσεις των ξένων αφού η ζήτηση και το ενδιαφέρον τον τελευταίο χρόνο έχει περιοριστεί. Είναι χαρακτηριστικό όπως τονίζουν στα «Ρ.Ν.» οι μεσίτες ότι πλέον τόσο οι Ρώσοι όσο και οι Ευρωπαίοι κατά την έρευνα αγοράς τους αναζητούν σπίτια κατά κύριο λόγο μονοκατοικίες εκτός πόλεως σε χωριά και τουριστικές περιοχές, τα οποία ωστόσο δεν θα κοστίζουν περισσότερο από 120.000 ευρώ σε αντίθεση με άλλα χρόνια όπου τα ποσά που διέθεταν για την αγορά παραθεριστικής κατοικίας ήταν τα διπλάσια.
«Συγκρατημένες οι τιμές -μειωμένες οι αγοραπωλησίες» υποστηρίζουν οι μεσίτες
Στο σύνολο τους οι κτηματομεσίτες του Ρεθύμνου με τους οποίους συνομίλησαν τα «Ρ.Ν.» στο πλαίσιο του ρεπορτάζ τόνισαν ότι στο Ρέθυμνο οι τιμές έχουν διατηρηθεί σε καλά επίπεδα σε σχέση με άλλες περιοχές της χώρας όπου η πτώση ήταν κατακόρυφη.
Ωστόσο ξεκαθάρισαν πως λόγω της οικονομικής κρίσης και του δυσμενούς οικονομικού περιβάλλοντος οι αγοραπωλησίες έχουν περιοριστεί σημαντικά.
Ο Γιώργος Κασσωτάκης, κτηματομεσίτης μάς ανέφερε χαρακτηριστικά: «Στην αγορά υπάρχει μια στασιμότητα σε γενικές γραμμές και η ζήτηση αφορά κυρίως γκαρσονιέρες και 2άρια. Οι τιμές κυμαίνονται στα επίπεδα των τριών τελευταίων ετών, δηλαδή η πτώση που υπήρξε πριν μια πενταετία περίπου στο 30% διατηρείται μέχρι και σήμερα. Βέβαια κατά περίπτωση υπάρχουν και κάποιες ευκαιρίες ακόμα που μπορεί κάποιος να βρει. Δεν υπάρχει όμως κανόνας γιατί η τιμή εξαρτάται και από το πόση ανάγκη έχει κάποιος να πουλήσει. Σε καμία περίπτωση δεν μπορούμε να πούμε ότι τα ακίνητα στο Ρέθυμνο έχουν χάσει την αξία τους με δεδομένο ότι προ κρίσης οι τιμές στο Ρέθυμνο ήταν κάπως υπερβολικές σε σχέση με τα εισοδήματα των εργαζομένων και την αγορά. Τώρα μπορεί να πει κανείς ότι οι τιμές είναι σε πιο φυσιολογικά επίπεδα και πιο χαμηλές από ότι στο παρελθόν. Όσες αγοραπωλησίες γίνονται είναι σε χαμηλότερες τιμές ακόμα και από αυτές που ζητούν οι ιδιοκτήτες, γιατί είναι άλλο το τελικό ποσό στο οποίο «κλείνει» το συμβόλαιο και άλλη η αρχική τιμή στην οποία το διαθέτει» και πρόσθεσε ότι δεν υπάρχει προοπτική ανάκαμψης της κτηματαγοράς με δεδομένη και την επιβληθείσα αυξημένη φορολογία: «Δυστυχώς δεν φαίνεται στον ορίζοντα προοπτική για ανάκαμψη της αγοράς και αυτό τρομάζει τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Κάθε ένας έχει υποχρεώσεις που πρέπει να καλυφτούν σε μηνιαία βάση με αποτέλεσμα ακίνητα που δεν είναι πρώτης ανάγκης και που δεν του αποφέρουν εισόδημα τότε τα θέτει προς πώληση ενώ υπάρχουν και λίγες περιπτώσεις που κάποιοι τα πωλούν για να μην επιβαρύνονται με ΕΝΦΙΑ» κατέληξε ο κ. Γ. Κασσωτάκης.
Ο Ανδρέας Ανδρουλιδάκης υποστήριξε ότι η όποια ζήτηση για αγορά υπάρχει αφορά κατά κύριο λόγο 2άρια και γκαρσονιέρες αφού αρκετοί Ρεθεμνιώτες θέλουν να επενδύσουν με αυτόν τον τρόπο προσδοκώντας στα ενοίκια από τους φοιτητές: «Η ζήτηση που υπάρχει αφορά στα μικρά διαμερίσματα γιατί διατίθενται πλέον μικρά ποσά για επενδύσεις και αυτό είναι συνέπεια της αυξημένης ζήτησης ενοικίων από την πλευρά των φοιτητών. Το γεγονός ότι δεν έχουμε καινούρια ακίνητα στο Ρέθυμνο από το 2008 και μετά έχει ως αποτέλεσμα να υπάρχει μεγάλη ζήτηση στην ενοικίαση όπου όμως δεν υπάρχει προσφορά. Αυτό δημιουργεί μια προσδοκία κατά κάποιο τρόπο για τα μικρά βαλάντια, ώστε ο υποψήφιος αγοραστής να μπορέσει να έχει κάτι και για να διασφαλίσει τα χρήματα του και να εξασφαλίσει ένα εισόδημα που θα του δίνει το ενοίκια αυτού του ακινήτου» ανέφερε.
Παράλληλα υποστήριξε ότι η οικονομική κρίση έχει επηρεάσει σημαντικά τον κλάδο της κτηματαγοράς και σε συνδυασμό με την υψηλή φορολογία των ακινήτων δεν αφήνουν πολλά περιθώρια αισιοδοξίας: «Σε γενικές γραμμές η αγορά του Ρεθύμνου σε ότι αφορά τις τιμές κρατιέται σε σχέση με άλλες αγορές. Βέβαια η τοπική αγορά ήταν υπερτιμημένη. Σήμερα υπάρχουν ευκαιρίες για κάποιον που θέλει και μπορεί να επενδύσει. Από την άλλη είναι σε αντίθεση αυτή η λογική με τη φοροεισπρακτική κατάσταση που υπάρχει γιατί φοβάται ο κόσμος να αγοράσει ακίνητα. Αν συγκρίνουμε το τελευταίο τρίμηνο του 2008 με τα σημερινά δεδομένα βάσει του διεθνούς οίκου Fitch έχουμε 42.5% πτώση τιμών στην αγορά. Όμως στο Ρέθυμνο όπως και προ κρίσης οι τιμές δεν κατέγραψαν τόσο μεγάλη πτώση. Αγοραπωλησίες δεν γίνονται γιατί πλέον οι τράπεζες δεν παρέχουν δάνεια, τα εισοδήματα των πολιτών είναι περιορισμένα και τα δεδομένα αυτά σε συνδυασμό με την υψηλή φορολογία κρατούν καθηλωμένη την αγορά».
Στην απουσία διαθέσιμων προς πώληση καινούριων διαμερισμάτων εντός πόλεως αλλά και στη γενικότερη οικονομική κατάσταση που έχει οδηγήσει από τη μια τους πωλητές σε αδυναμία εξόφλησης των χρεών τους από τραπεζικά δάνεια και τους αγοραστές σε αδυναμία δανειοδότησης από τις τράπεζες αποδίδει τη στασιμότητα στις αγοραπωλησίες ο κτηματομεσίτης Αντώνης Πάγκαλος: «Από τη μια δεν κτίζονται καινούρια σπίτια τα τελευταία χρόνια, από την άλλη δεν δίδονται δάνεια από τις τράπεζες και αυτό οδηγεί τους περισσότερους στη λύση του ενοικίου. Σπίτια τριάρια και τεσσάρια καινούρια (της τελευταίας πενταετίας) είναι δυσεύρετα στο Ρέθυμνο και έτσι παρά το γεγονός ότι υπάρχει ενδιαφέρον για αγορά δεν μπορεί να ικανοποιηθεί. Οι τιμές στα σπίτια που έχουν κτιστεί την τελευταία δεκαετία κυμαίνονται από 1.400 έως 1.600 ευρώ το τ.μ., όμως δεν διατίθενται για πώληση τέτοια σπίτια. Προς πώληση διατίθενται μόνο σπίτια 20ετίας όπου η τιμή είναι περίπου στα 1000 ευρώ το τ.μ.
Υπάρχουν ιδιοκτήτες που έχουν δάνεια και θέλουν να τα πουλήσουν όμως δεν μπορούν γιατί σήμερα η τιμή δεν ανταποκρίνεται στην τιμή που το αγόρασαν και βρίσκονται χρεωμένοι στις τράπεζες. Τα περιφερειακά ακίνητα έχουν χάσει την αξία τους από 40 έως και 50% όμως τα ακίνητα εντός του Ρεθύμνου έχουν χάσει αξία σε ποσοστό 20 με 30% γιατί οι ιδιοκτήτες τους εκμεταλλεύονται το γεγονός ότι δεν υπάρχουν παρά ελάχιστα διαθέσιμα για αγορά» ανέφερε.
Η Αγγελική Παπαδάκη τόνισε πως οι τιμές στο Ρέθυμνο διατηρούνται σε πολύ καλά επίπεδα έχοντας σημειώσει πολύ μικρή πτώση από το 2008 μέχρι σήμερα και μεταξύ άλλων ανέφερε: «Είμαστε μια πόλη στην οποία υπάρχει ζήτηση για αγορές και για επιχειρήσεις και για σπίτια. Δεν γίνονται πολλές συμβολαιογραφικές πράξεις βέβαια γιατί άλλο η αναζήτηση άλλο καταλήγω σε αγορά. Αυτό οφείλεται στο ότι οι τράπεζες δεν δίδουν πλέον δάνεια. Στο Ρέθυμνο δεν υπάρχει μεγάλη πτώση των τιμών και τα ακίνητα δεν έχουν χάσει την αξία τους σε σχέση με άλλες περιοχές. Θεωρώ ότι είμαστε από τις ελάχιστες για να μην πω η μοναδική πόλη όπου οι τιμές των αστικών ακινήτων είναι σταθερές γιατί τα αγροτεμάχια και οικόπεδα σε οικισμούς ή μονοκατοικίες έχουν σημειώσει σημαντική πτώση που φτάνει το 70%. Τώρα πια κάποιος που θέλει να το αγοράσει το ψάχνει πάρα πολύ προφανώς και λόγω της κρίσης. Ελάχιστοι είναι και οι ιδιοκτήτες που ρίχνουν τις τιμές γι’ αυτό και η διαπραγμάτευση μας μαζί τους είναι ελάχιστη».
Η υψηλή φορολογία περιορίζει τη ζήτηση αγοράς από ξένους
Την ίδια ώρα φθηνά ακίνητα σε οικισμούς, χωριά και παραθαλάσσια μέρη ζητούν να αγοράσουν Ευρωπαίοι και Ρώσοι. Οι ξένοι επενδυτές ωστόσο φαίνεται πως έχουν επηρεαστεί σε μεγάλο βαθμό από την αυξημένη φορολογία στα ακίνητα και πλέον αναζητούν ευκαιρίες και οικονομικά σπίτια η αξία των οποίων δεν θα ξεπερνά τις 150.000 ευρώ σε αντίθεση με τα προηγούμενα χρόνια όπου επέλεγαν ακριβές κατοικίες.
Χαρακτηριστικά ο Αντώνης Πάγκαλος ανέφερε: «Τη φετινή χρονιά υπάρχει μικρό ενδιαφέρον από ξένους για αγορές σε αντίθεση με τα προηγούμενα έτη. Έχουμε ενδιαφέρον από κάποιους οι οποίοι ωστόσο είναι πολύ συγκρατημένοι ως προς τα χρήματα που θα διαθέσουν και ψάχνουν μονοκατοικίες με κήπο η τιμή των οποίων κυμαίνεται από 80.000 έως 120.000 ευρώ ενώ τα προηγούμενα χρόνια ξόδευαν περί τις 250.000 ευρώ για σπίτια. Υπάρχουν και πολλοί που έχουν αγοράσει σπίτια και τώρα θέλουν να τα πουλήσουν λόγω της φορολογίας και δεν μπορούν να βρουν αγοραστή. Αυτό οφείλεται στο ότι υπάρχει αστάθεια στη χώρα μας και φοβούνται οι ξένοι να επενδύσουν σε μεγάλα ακίνητα».
Δεν υπάρχει ενδιαφέρον από ξένους λόγω της αστάθειας του φορολογικού συστήματος και αυτό αφορά και τις επενδύσεις και την αγορά κατοικίας. Παλαιότερα συζητιόνταν ότι τον Σεπτέμβριο -δεν έχει ανακοινωθεί ακόμα- η κυβέρνηση θα έδιδε την ευχέρεια στους ξένους για άδεια παραμονής για πέντε χρόνια αν αγόραζαν ακίνητο άνω των 200.000 ευρώ. Τότε υπήρχε ενδιαφέρον από Ρωσία και Κίνα για επενδύσεις όμως η ενέργεια αυτή δεν προχώρησε. Κάτι τέτοιο θα έδινε κίνητρα σε ξένους και για ιδιοκατοίκηση και για να επενδύσουν στην Ελλάδα» είπε ο κ. Ανδρέας Ανδρουλιδάκης.
Στο ίδιο μήκος κύματος ήταν και ο Γιώργος Κασσωτάκης ο οποίος τόνισε: «Οι ξένοι ξέρουν ποια είναι η κατάσταση στη χώρα και αναζητούν και αυτοί τις ευκαιρίες. Κοιτούν τις τιμές και υπάρχει η τάση να αναζητούν φθηνά ακίνητα. Η ζήτηση είναι σε καλά επίπεδα αλλά για οικονομικά ακίνητα που δεν ξεπερνούν τις 150.000 ευρώ».