Το «πάγωμα» κάθε διαδικασίας αγοροπωλησίας ακινήτων έχει προκαλέσει η συνεχιζόμενη αποχή των συμβολαιογράφων από οποιαδήποτε σχετική πράξη.
Οι προβλεπόμενες ενέργειες επιβολής του λεγόμενου φόρου υπεραξίας, ο οποίος αφορά τις αγοραπωλησίες είναι η αιτία που προκάλεσε την αντίδραση των συμβολαιογράφων και συνακόλουθα «νέκρωσε» την ήδη «βαριά πληγωμένη» κτηματαγορά.
Τις τελευταίες ημέρες οι συμβολαιογράφοι και στο Ρέθυμνο, απέχουν από τη σύνταξη και υπογραφή συμβολαιογραφικών πράξεων πώλησης ακινήτων, υπαγομένων στο φόρο υπεραξίας, με αίτημα προς την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών να αλλάξει τα δεδομένα που αφορά τις δικές τους αρμοδιότητες ως προς τον υπολογισμό, την βεβαίωση, την είσπραξη και την καταβολή στην εφορία του σχετικού φόρου.
Μιλώντας με την εκπρόσωπο του Συλλόγου Συμβολαιογράφων Κρήτης κ. Αναστασία Δρανδάκη-Μαρινάκη, μας επισήμανε, ότι θέση των συναδέλφων της είναι, ότι ο επιβαλλόμενος στις μεταβιβάσεις ακινήτων, λόγω πωλήσεως, φόρος υπεραξίας, με τη συγκεκριμένη διαδικασία που θεσμοθετήθηκε είναι ανεφάρμοστος στην πράξη λόγω των ατελειών του και εγκυμονεί σοβαρότατους κινδύνους για τα φορολογικά συμφέροντα του πωλητή-φορολογούμενου. Για το λόγο αυτό όλοι οι συμβολαιογράφοι μέχρι τη λήψη οριστικών αποφάσεων από την Πολιτική Ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών βρίσκονται σε κινητοποιήσεις.
Η παύση κάθε διαδικασίας αγοραπωλησίας ή μεταβίβασης περιουσίας έχει σοβαρές επιπτώσεις σε επαγγελματίες και πολίτες, οι οποίοι παραμένουν σε φάση αναμονής.
Παράλληλα όμως αντιδράσεις προκαλεί και η εφαρμογή των διατάξεων του νόμου περί του ενιαίου φόρου ιδιοκτησίας ακινήτων, θέμα για το οποίο επίσης έχουν κατατεθεί αιτήματα τροποποίησής του από τους συμβολαιογράφους προς το πολιτικό επιτελείο του υπουργείου Οικονομικών.
Ο φόρος υπεραξίας
Σύμφωνα με τα έγγραφα που οι συμβολαιογράφοι έχουν αποστείλει στο υπουργείο Οικονομικών ο φόρος υπεραξίας επιβάλλεται σε εισόδημα που προκύπτει από υπεραξία μεταβίβασης με επαχθή αιτία ακίνητης περιουσίας. Πρόκειται δηλαδή για φόρο εισοδήματος, τον οποίο όμως υποχρεούται να υπολογίσει και να παρακρατήσει ο συμβολαιογράφος και ακολούθως να καταθέσει στη Δ.Ο.Υ.
Η διαδικασία κατάθεσης δήλωσης υπολογισμού – βεβαίωσης προς τις οικονομικές εφορίες προκαλούν και τις αντιδράσεις των συμβολαιογράφων, οι οποίοι κρίνουν ότι ο τύπος και το περιεχόμενο της δήλωσης που αποφασίσθηκε και καλούνται να υπογράψουν και να καταθέσουν ως υπόχρεοι στη Δ.Ο.Υ., δεν είναι απλή δήλωση απόδοσης, κατά την επιταγή του νόμου, αλλά είναι ταυτοχρόνως και δήλωση υπολογισμού του φόρου υπεραξίας.
Οι συμβολαιογράφοι στο σχετικό υπόμνημα προς την πολιτική ηγεσία του υπουργείου Οικονομικών επισημαίνουν σχετικά ότι «Είναι ταυτοχρόνως και υπεύθυνη δήλωση, την αλήθεια και την ακρίβεια των στοιχείων της οποίας πρέπει να εγγυηθούμε, έχοντας, εννοείται, επίγνωση των σχετικών συνεπειών. Πρόκειται όμως για στοιχεία τα οποία αφορούν τον συμβαλλόμενο – πωλητή και δεν έχουμε απολύτως καμία δυνατότητα να τα ελέγξουμε, πολύ περισσότερο να παράσχουμε και εγγύηση γι’ αυτά».
Επιχειρηματολογώντας με βάση την ισχύουσα νομοθεσία, οι συμβολαιογράφοι κρίνουν ότι «φορολογούμενος» για τη δήλωση του φόρου υπεραξίας που θα προκύπτει από κάθε σχετική πράξη θα είναι ο ίδιος ο συντάξας την συμβολαιογραφική πράξη, γεγονός, που δεν συνάδει με τις κείμενες διατάξεις που διέπουν το καθεστώς των υποχρεώσεων του κλάδου.
Επίσης σε ό,τι αφορά τον υπολογισμό του φόρου υπεραξίας, οι συμβολαιογράφοι διαφωνούν καθώς κρίνουν, ότι η διοίκηση, εξομοίωσε και υπήγαγε τις δηλώσεις υπολογισμού φόρου υπεραξίας στην κατηγορία εκείνων των δηλώσεων που ο φόρος υπολογίζεται άμεσα και αυτόματα χωρίς την παρεμβολή της φορολογικής διοίκησης, παραβλέποντας την κείμενη νομολογία ή αγνοώντας την συναλλακτική πραγματικότητα και πρακτική.
Με σειρά από διατάξεις που αφορούν το σύνολο της διαδικασίας υπολογισμού, είσπραξης, βεβαίωσης και απόδοσης του φόρου, οι συμβολαιογράφοι διαπιστώνουν ότι δεν είναι σε θέση να ακολουθήσουν τα προβλεπόμενα στο νόμο περί του φόρου υπεραξίας και προτείνουν προς το Υπουργείο τα εξής:
1) Να ορισθεί συγκεκριμένος σαφής μη επιδεχόμενος αμφισβήτησης τρόπος υπολογισμού της τιμής κτήσης και καθορισμού του χρόνου κτήσης. Επειδή δε, ο συμβολαιογράφος δεν είναι φορολογική αρχή, η αξία και ο χρόνος κτήσης να προσδιορίζεται από την αρμοδία Δ.Ο.Υ. με διαδικασία παράλληλη με την υποβολή και τον έλεγχο της οικείας δήλωσης φόρου μεταβίβασης. Παράλληλα η αρμόδια Δ.Ο.Υ. να ελέγχει και να κατατάσσει ανάλογα τον φορολογούμενο στην κατηγορία του υπαγόμενου στον φόρο υπεραξίας ή στην κατηγορία του απαλλασσόμενου ως ασκούντα επιχειρηματική δραστηριότητα μεταβίβασης ακινήτων και τέλος να ελέγχει την τυχόν μεταβίβαση άλλου ακινήτου κατά την περίοδο διακράτησης του προς μεταβίβαση ακινήτου, όπου αυτό απαιτείται.
2) Η απόδοση του φόρου να γίνεται από τον συμβολαιογράφο με τραπεζική επιταγή που θα του προσκομίζει ο πωλητής σε διαταγή «ΕΛΛΗΝΙΚΟΥ ΔΗΜΟΣΙΟΥ».
3) Να προσδιορισθούν επακριβώς οι συγκεκριμένες παράμετροι της ευθύνης του συμβολαιογράφου αποκλειστικά και μόνο όσον αφορά στην είσπραξη και την απόδοση του φόρου, ο οποίος θα έχει προηγούμενα καθορισθεί από την αρμόδια Δ.Ο.Υ.
Χωρίς τις ανωτέρω ρυθμίσεις, η βεβαίωση και είσπραξη του φόρου υπεραξίας είναι μάλλον αδύνατη, των συμβολαιογράφων ευρισκομένων σε πραγματική αδυναμία εφαρμογής του νόμου.
Επιπρόσθετα προτείνεται η τροποποίηση των σχετικών διατάξεων προκειμένου να αρθούν οι αδικίες, που προκαλούνται σε πλείστες περιπτώσεις.
Ενιαίος φόρος ιδιοκτησίας ακινήτων
Ένα άλλο ζήτημα που έχει προκύψει αφορά τον ενιαίο φόρο ακινήτων, γνωστό ως ΕΝ.Φ.Ι.Α., ο οποίος αφορά μεταβιβάσεις οικόπεδων και κτισμάτων εντός σχεδίου πόλης.
Το πρόβλημα έχει προκύψει στις πράξεις για αποδοχή κληρονομιάς που υπογράφηκαν το 2013 και δεν πρόλαβαν να τις καταχωρήσουν στα υποθηκοφυλακεία και τα κτηματολόγια πριν την 1η Ιανουαρίου 2014.
Όπως οι συμβολαιογράφοι υποστηρίζουν έχουν προκληθεί σειρά από εμπλοκές και επικαλούμενοι νομικές διατάξεις επιχειρηματολογούν γιατί αδυνατούν να ανταποκριθούν στη σχετική διαδικασία.
Μεταξύ των αδιεξόδων, που δημιουργούνται σχετικά είναι και τα εξής:
α) Σε πολλές περιπτώσεις, την ίδια μέρα υπογράφηκε αποδοχή κληρονομιάς και στη συνέχεια μεταβίβαση του κληρονομιαίου ακινήτου και δεν πρόλαβαν να μεταγραφούν οι σχετικές πράξεις πριν την 1-1-2014. Η εμπλοκή στην μεταγραφή της αποδοχής κληρονομιάς, που προηγείται, συνεπάγεται και εμπλοκή στην μεταγραφή της πράξης μεταβίβασης, με αποτέλεσμα να κλονίζεται συθέμελα η ασφάλεια των συναλλαγών και να δημιουργούνται αντιδικίες και να προκύπτουν έριδες μεταξύ των συμβληθέντων χωρίς να υφίσταται λόγος.
β) Σε αρκετές περιπτώσεις αποδοχές κληρονομιάς, που έχουν υπογραφεί σε προγενέστερο χρόνο, δεν υπήρχε δυνατότητα να μεταγραφούν πριν την έκδοση αποφάσεως του Κτηματολογικού Δικαστή για την διόρθωση εσφαλμένων καταχωρήσεων στο Κτηματολόγιο. Ήδη μετά την παραπάνω απόφαση ακόμη και αν εκδοθεί η σχετική απόφαση του Κτηματολογικού Δικαστή θα υπάρξει νέα εμπλοκή στην μεταγραφή της υπογραφείσας αποδοχής κληρονομιάς.
γ) Σύμφωνα με τη συνήθη πρακτική, οι κληρονόμοι, που υπέγραψαν την αποδοχή της κληρονομιάς έχουν αναθέσει στους συμβολαιογράφους την μεταγραφή της και ενδεχομένως να έχουν ταξιδέψει στο εξωτερικό με την εκτίμηση ότι δεν υφίσταται εκκρεμότητα στην υπόθεσή τους. Οι συμβολαιογράφοι όμως δεν δικαιούνται να αιτηθούν και να λάβουν από την Δ.Ο.Υ. ή από την Γ.Γ.Π.Σ. του υπουργείου Οικονομικών το σχετικό πιστοποιητικό, αφού σύμφωνα με την ανωτέρω απόφαση δικαίωμα λήψης αυτού έχουν οι φορολογούμενοι ή πρόσωπα που έχουν ειδικά προς τούτο εξουσιοδοτηθεί απ’ αυτούς, πολύ περισσότερο δε να υποβάλουν τις απαιτούμενες δηλώσεις και να δηλώσουν το κληρονομιαίο ακίνητο.
Οι συμβολαιογράφοι ζητούν να ληφθεί μέριμνα για την επίλυση του προβλήματος και ταυτόχρονα σειρά από διευκρινήσεις που αφορούν τη σωστή εφαρμογή του ΕΝ.Φ.Ι.Α., καθώς προκύπτουν σειρά από νομικά ζητήματα.
