Σύμφωνα με τον Κυριάκο Κώτσογλου, για την Κρήτη είναι ξεκάθαρο το όραμα της Περιφέρειας: Να διαχέεται ο τουρισμός στον χώρο, στον χρόνο, στον τρόπο
Νέους κανόνες, όρους και περιορισμούς έρχεται να βάλει το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο για τον Τουρισμό (ΕΧΠ-Τ) του οποίου η ΚΥΑ δημοσιεύθηκε με κοινή απόφαση υπουργείου Περιβάλλοντος και Τουρισμού την Παρασκευή 7 Αυγούστου (ΦΕΚ Δ’ 658/7-8-2026).
Χωρίς Χωροταξία είναι σαφές πως δεν δύναται να υλοποιηθεί το όποιο όραμα για ανάπτυξη και όπως ακριβώς υποδηλώνει το όνομα, σκοπός του πλαισίου είναι να μπει μια τάξη στον εθνικό χώρο σε ό,τι αφορά στην προκειμένη περίπτωση στις επενδύσεις γύρω από τον τουρισμό ώστε αυτές πλέον να διασφαλιστεί πως δεν μονοπωλούν τον χώρο και δεν περιορίζουν την ανάπτυξη και άλλων κλάδων και πεδίων (βιομηχανία, οικιστική ανάπτυξη κ.λπ.). Παράλληλα, σκοπός του πλαισίου είναι να γίνει μια χωρική διάρθρωση του τομέα του τουρισμού, με όρους οικονομικής, περιβαλλοντικής και κοινωνικής βιωσιμότητας και αειφορίας θέτοντας προς αυτή την κατεύθυνση κανόνες για το πως δομεί πλέον κανείς ιδίως σε περιοχές οι οποίες αναμφισβήτητα σηκώνουν μεγαλύτερο «τουριστικό» βάρος από ό,τι άλλες.
Ειδικότερα, η βασική κατηγοριοποίηση κατά το ΕΧΠ-Τ γίνεται με βάση την ένταση του τουριστικού φαινομένου, λαμβάνοντας κυρίως υπόψη τον αριθμό των τουριστικών κλινών σε σχέση με την έκταση και τον μόνιμο πληθυσμό κάθε Δημοτικής Ενότητας. Ωστόσο αξίζει να σημειωθεί πως αυτό το πλαίσιο λαμβάνει υπόψη του τον χώρο με βάση τη διοικητική διαίρεσή του κατά το πρόγραμμα του Καποδίστρια. Αυτό σημαίνει ότι τα στοιχεία που αντλήθηκαν αφορούν στα τότε δεδομένα και με βάση αυτά οι 12 καλλικρατικές περιοχές του Ρεθύμνου πλέον διακρίνονται στις εξής κατηγορίες:
• Δημοτικές Ενότητες: Ρέθυμνου, Αρκαδίου, Γεροπόταμου: Κατηγορία Β – Αναπτυγμένες περιοχές
• Δημοτική Ενότητα Φοίνικα: Κατηγορία Γ – Αναπτυσσόμενες περιοχές
• Δημοτικές Ενότητες Λαππαίων, Νικηφόρου Φωκά, Λάμπης, Συβρίτου Ανωγείων, Ζωνιανών, Κουλούκωνα: Κατηγορία Δ – Περιοχές Πρώιμης Ανάπτυξης
• Δημοτική Ενότητα Κουρητών: Κατηγορία Ε – Περιοχές Ενίσχυσης Ειδικής Ανάπτυξης
Αξίζει να σημειωθεί πως υπάρχει και η Α κατηγορία – Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης όπου σε επίπεδο Κρήτης μονάχα η Χερσόνησος, τα Μάλια και η Νέα Κυδωνία εντάχθηκαν στην κατηγορία Α – Περιοχές Ελεγχόμενης Ανάπτυξης.
Τι σημαίνει αυτή η κατηγοριοποίηση; Σημαίνει, μεταξύ άλλων, ότι πλέον ανάλογα την κατηγορία στην οποία βρίσκεται μια περιοχή αλλάζει πλέον και η απαιτούμενη αρτιότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων.
Έτσι, με την έκδοση του ΦΕΚ του ΕΧΠ-Τ και μέχρι τον καθορισμό χρήσεων γης, όρων και περιορισμών δόμησης από εργαλεία πολεοδομικού σχεδιασμού πρώτου επιπέδου – Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια (ΤΠΣ) -, για τις περιοχές κατηγορίας Α, Β, Γ, Δ και Ε, πλέον, ως ρύθμιση, η ελάχιστη αρτιότητα στα γήπεδα εκτός σχεδίου είναι:
• Σε Ρέθυμνο, Αρκάδι και Γεροπόταμο που είναι κατηγορία Β: 12 στρέμματα (από 8 στρ. έως 4 στρ. κατά παρέκκλιση που ίσχυε ως σήμερα)
• Φοίνικας, Λαππαίων, Νικηφόρου Φωκά, Λάμπης, Συβρίτου Ανωγείων, Ζωνιανών, Κουλούκωνα που είναι κατηγορία Γ και Δ, αντίστοιχα: 8 στρέμματα (από 8 στρ. έως 4 στρ. κατά παρέκκλιση που ίσχυε ως σήμερα)
• Δημοτική Ενότητα Κουρητών που είναι κατηγορία Ε: 8 στρέμματα έως 4 στρέμματα κατά παρέκκλιση (δηλ. διατηρείται όπως ισχύει σήμερα), εφόσον όμως πρόκειται για τουριστική επένδυση που πληροί σωρευτικά αυστηρές πολεοδομικές, ενεργειακές και περιβαλλοντικές προδιαγραφές
Επιπλέον, καθορίζονται οι κατηγορίες τουριστικών καταλυμάτων που μπορούν να αναπτυχθούν σε κάθε περιοχή, με έμφαση κυρίως σε ξενοδοχεία υψηλότερων προδιαγραφών, όπως μονάδες 3, 4 και 5 αστέρων/κλειδιών στις περιοχές Α, Β και Γ.
Επιπλέον, αξίζει να σημειωθεί πως υπάρχει και ειδική κατηγοριοποίηση για τις νησιωτικές περιοχές στις οποίες όμως η Κρήτη και η Εύβοια δεν έχουν συμπεριληφθεί, ενώ στα νησιά της κατηγορίας Β επιτρέπονται μονάδες έως 350 κλίνες, κάτι που δεν ισχύει επομένως για την Κρήτη εφόσον δεν λογίζεται από την κατηγοριοποίηση ως νησιωτική περιοχή.
Παρωχημένη κατηγοριοποίηση
Ένας από τους σημαντικότερους προβληματισμούς που εγείρει το ΕΧΠ-Τ και οι κατηγοριοποιήσεις του είναι ακριβώς αυτό: ο τρόπος με τον οποίο έχει γίνει η κατηγοριοποίηση και οι οριζόντιοι περιορισμοί που έχουν μπει στις περιοχές οι οποίες λογίζονται ως κομμάτια των παλαιών δημοτικών ενοτήτων, μη λαμβάνοντας υπόψη τις τωρινές τοπικές ιδιαιτερότητες.
Το Ρέθυμνο για παράδειγμα ενώ είναι μια περιοχή η οποία υποφέρει αισθητά τους θερινούς μήνες από τον τουρισμό με βασικά άλυτα προβλήματα όπως η υδροδότηση, το κυκλοφοριακό, η διαχείριση απορριμμάτων, κατηγοριοποιείται τώρα ως «Αναπτυγμένη περιοχή» αφήνοντας και άλλα περιθώρια ανέγερσης μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων. Μάλιστα τα παρωχημένα δεδομένα του 2010 με βάση τα οποία έγιναν οι κατηγοριοποιήσεις αγνοούν και τη σημερινή έκρηξη της βραχυχρόνιας μίσθωσης στο Ρέθυμνο και η οποία έχει αλλάξει σημαντικά το τοπίο.
Ο Κυριάκος Κώτσογλου, εντεταλμένος περιφερειακός σύμβουλος Τουρισμού, μιλώντας στα «Ρ.Ν.» αναφέρει χαρακτηριστικά: «Υπάρχουν δύο ειδών απαντήσεις γιατί έχει συμβεί αυτό. Υπάρχει μια απάντηση η οποία είναι τυπική για να ξέρουμε τι λέμε και μια που είναι τεχνική. Η κατηγοριοποίηση του εθνικού χώρου, γιατί εθνικό χώρο κατηγοριοποιεί, πραγματοποιείται με βάση τριών κατηγοριών κριτηρίων: πρώτον η ένταση του τουριστικού φαινομένου, δηλαδή οι κλίνες των τουριστικών καταλυμάτων ανά στρέμμα, δεύτερον οι ιδιαιτερότητες κάθε περιοχής και τρίτον τα ειδικά καθεστώτα προστασίας. Άρα ουσιαστικά τρία πράγματα είναι ,όμως ο βασικότερος άξονας είναι οι κλίνες ανά στρέμμα. Μπορείτε να καταλάβετε, αν δείτε πηγαίνοντας προς Χανιά, στο δεξί σας χέρι ε τις κλίνες μεγάλων ξενοδοχειακών μονάδων. Κοιτώντας τον Γεροπόταμο στο βάθος δεν βλέπεις τίποτα. Έρχεται λοιπόν και παίρνει ένα λόγο: κλίνες ανά στρέμμα, ο οποίος εξαιτίας αυτών των ξενοδοχείων φαίνεται υψηλός και κατατάσσει τον Γεροπόταμο στην κατηγορία Β. Ο ίδιος λόγος δεν αφήνει το Ρέθυμνο να πάει στην κατηγορία Α. Και ρωτάμε το πρώτο απλό πράγμα εμείς: γιατί πήρατε τις δημοτικές ενότητες επί Καποδίστρια και δεν πήρατε σημερινά δεδομένα; Απάντηση: γιατί είχαμε αυτά τα στοιχεία από τότε. Μα τότε η βραχυχρόνια μίσθωση δεν είχε αναπτυχθεί άρα δεν ξέρεις τι γίνεται. Άρα ένας παράγοντας όπου στο Ρέθυμνο έχει επιβαρύνει άσχημα την κατάσταση δεν έχει ληφθεί υπόψη. Άρα έχουν κάτι άλλο στο μυαλό τους».
Ο ίδιος τονίζει επιπλέον πως με το να γίνεται η κατηγοριοποίηση με βάση της παλαιές δημοτικές ενότητες οδηγεί αναπόφευκτα στη λάθος αποτύπωση της πραγματικότητας όταν εφαρμόζεται το κριτήριο κλίνες ανά στρέμμα. Ο κ. Κώτσογλου εδώ φέρνει το χαρακτηριστικό παράδειγμα Πλατανιάς – Νέα Κυδωνία, ενώ τελικά προτείνει ότι θα έπρεπε η χωρική διάρθρωση του τουρισμού να γίνεται στοχευμένα ανά περιοχή προκειμένου να αποτυπωθεί η ακριβής εικόνα κάθε μιας από αυτές. «Ο Πλατανιάς εκτείνεται από την παραλία που συγκεντρώνει το 60% των τουριστών των Χανίων μέχρι τις πύλες του φαραγγιού. Δεν βγήκε και ο Πλατανιάς περιοχή Α, βγήκε η Νέα Κυδωνία. Γιατί; Γιατί απλούστατα δεν έχουν στοιχεία. Η Νέα Κυδωνία φαίνεται μικρότερη, η μικρότερη Νέα Κυδωνία έχει πολλές κλίνες, ο λόγος κλίνες ανά στρέμμα, μεγιστοποιήθηκε και η Νέα Κυδωνία βγήκε Α. Εάν όμως έρθετε στα Χανιά θα δείτε δεκάδες μποτιλιαρίσματα στα Χανιά και κανένα στη Νέα Κυδωνία. Διότι ένας παράγοντας που έπρεπε να ληφθεί υπόψη, είναι το επίπεδο των υποδομών μιας περιοχής. Πράγμα το οποίο θα είχε σαν αποτέλεσμα να ανασχεθεί η πίεση. Θα έπρεπε να γίνει η διαστρωμάτωση σε επίπεδο τοπικών κοινοτήτων, μικρών περιοχών οι οποίες πραγματικά επωμίζονται την πίεση. Δεν θα ήταν στο Ρέθυμνο 10 περιοχές θα ήταν 110. Εκεί όμως θα βλέπαμε την πίεση στο κέντρο του Ρεθύμνου, στη ΒΙΟ παραπάνω – παρακάτω, και θα βλέπαμε και την έλλειψη πίεσης στον Γεροπόταμο. Τώρα τα τσουβαλιάσαμε όλα».
Ο θάνατος της μικρομεσαίας επιχειρηματικότητας
Ένα άλλο κομμάτι το οποίο προβληματίζει είναι η απαιτούμενη αρτιότητα στις εκτός σχεδίου περιοχές για την ανέγερση νέων ξενοδοχείων όπου είναι 12 στρέμματα για τις περιοχές Β και 8 στρέμματα για τις περιοχές Γ και Δ. Το βασικό ερώτημα εδώ είναι ποιος μικρομεσαίος επενδυτής, ποια οικογενειακή επιχείρηση μπορεί να σηκώσει επένδυσης τέτοιου βεληνεκούς ειδικά στη σημερινή εποχή.
Όπως τονίζει ο κ. Κώτσογλου οι όροι αυτοί ανοίγουν διάπλατα τις πόρτες στα μεγάλα ξενοδοχειακά projects, στα funds, στους «μεγάλους». «Ο τίτλος του Ειδικού Χωροταξικού είναι «Ταφόπλακα στον μικρομεσαίο». Αυτό θέλει να κάνει, να ευνοήσει τους μεγάλους. Βάζει 8, 12 και 16 στρέμματα περιορισμό σε περιοχές οι οποίες είναι αγροτικές και αυτό θα έχει σαν αποτέλεσμα να μειώσει την πιθανότητα να γίνουν μικρές οικογενειακές ξενοδοχειακές μονάδες στο επίπεδο της ενδοχώρας με αποτέλεσμα αυτό που θέλουμε στην Κρήτη, την πληθυσμιακή, κοινωνική, οικονομική ισορροπία με την ενδοχώρα να τη χάσουμε. Κάθε παιδί που φεύγει από την ενδοχώρα κα πηγαίνει στον Βόρειο άξονα έστω και για να γίνει γκρουμ δεν ξαναγυρίζει. Και η Κρήτη χωρίς την ενδοχώρα της δεν υπάρχει. Θα γίνει ένα νησί αλά Μαγιόρκα, με τον Βόρειο Άξονα να φλέγεται», αναφέρει, ενώ για το ότι δεν μπαίνει στην Κρήτη το όριο των 350 κλινών αναφέρει: «Η Κρήτη και η Εύβοια εξαιρέθηκαν από τα νησιά, δεν θεωρούμαστε νησιωτικές περιοχές. Κατά συνέπεια ο αριθμός των κλινών θα βγει με βάση αυτό που τα πολεοδομικά στοιχεία ορίζουν. Αυτό θα ευνοήσει μεγάλες ξενοδοχειακές μονάδες και τους developers. Αυτή την εποχή δείτε τι γίνεται: μεγάλα brand έρχονται στην Κρήτη. Η Κρήτη μέχρι τώρα είχε κρατήσει τον χαρακτήρα της σε επίπεδο ιδιοκτησίας. Τώρα θα ακούσουμε και άλλα fund και αυτό το νομοθέτημα την ανοίγει την πόρτα μεγαλύτερη. Δεν τους ενδιαφέρουν οι μικρές, θα τους ενδιαφέρουν οι μεγάλοι ξενοδοχειακές μονάδες και δυστυχώς με αυτούς τους περιορισμούς είναι η ταφόπλακα του μικρομεσαίου».
Ο ρόλος του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου
Σύμφωνα με τον κ. Κώτσογλου ο ρόλος των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων (ΤΠΣ) είναι κρίσιμος. Όπως εξηγεί μέσω αυτών οι δήμοι μπορούν θεωρητικά να διορθώσουν κατά μία βαθμίδα την κατηγοριοποίηση που κάνει το ΕΧΠ-Τ στις περιοχές τους – για παράδειγμα το Ρέθυμνο από κατηγορία Β να πάει σε Α – ωστόσο η εφαρμογή του συνοδεύεται από σοβαρές αοριστίες, όπως τονίζει ο ίδιος. «Με τα περιφερειακά χωροταξικά πλαίσια η κατάταξη του εθνικού χώρου μπορεί να μεταβληθεί κατά μία το πολύ μια βαθμίδα, τον χαρακτηρισμό σε επίπεδο δημοτικής ενότητα, εφόσον αυτό δικαιολογείται από τα στοιχεία της ανάλυσης του περιφερειακού χωροταξικού πλαισίου. Έρχεται εδώ και λέει, πολύ ωραία δεν είναι ο Γεροπόταμος Β; Συγγνώμη έκανα λάθος. Μπορεί ο δήμαρχος στο ΤΠΣ να κάνει τον Γεροπόταμο Γ ή το Ρέθυμνο Α. Δεν είναι όμως μόνο ποιο ΤΠΣ θα πάρει την ευθύνη αυτή. Τ ο ΕΧΟ-Τ πετά το μπαλάκι στον εκάστοτε δήμαρχο. Ο δήμαρχος ξέρει καλύτερα την περιοχή ας αποφασίσει». Όπως εξήγησε ο κ. Κώτσογλου το ΕΧΠ-Τ είναι ένα ΦΕΚ- δηλαδή συναπόφαση μεταξύ των υπουργείων Περιβάλλοντος και Τουρισμού – και τα ΤΠΣ θα είναι Προεδρικά Διατάγματα. «Ποιο από τα δυο θα υπερισχύσει», διερωτήθηκε.
Τα θετικά σημεία και το όραμα της Περιφέρειας Κρήτης
Στα θετικά σημεία του ΕΧΠ – Τ κατά τον κ. Κώτσογλου συγκαταλέγεται το ότι προβλέπει αυστηρούς κανόνες προστασίας για την παράκτια ζώνη, όπου από 0 έως 25 μέτρα από την ακτογραμμή, απαγορεύονται στο εξής πλήρως νέες διαμορφώσεις και κατασκευές. Εξαιρούνται μόνο έργα που αφορούν στην πρόσβαση ατόμων με αναπηρία, ασθενοφόρου και συγκεκριμένες παρεμβάσεις που προβλέπονται από τη νομοθεσία για τον αιγιαλό και την παραλία. Ο ίδιος επισημαίνει: «Όλοι μας περιμέναμε την ύπαρξη ενός ειδικού χωροταξικού για να δούμε την αυθαιρεσία σε επίπεδο δημιουργίας δόμησης να σταματάει. Αυτό το χωροταξικό είναι ένα χωροταξικό που έχει θετικά, όπως τον περιορισμό δόμησης σε απόσταση μικρότερη των 25 μέτρων από την ακτογραμμή. Είμαστε όμως σίγουροι ότι θα έπρεπε να δομηθεί σε επίπεδο τοπικής κοινότητας ,έτσι ώστε ο δείκτης κλίνες ανά στρέμμα να έχει μεγαλύτερη αντικειμενικότητα. Είμαστε σίγουροι ότι τα στοιχεία έπρεπε να επικαιροποιηθούν και είμαστε σίγουροι ότι υπήρχε χρόνος να επικαιροποιηθούν από την αρχική υποβολή, γιατί με αυτόν τον τρόπο θα μπορούσε να ληφθεί υπόψη η βραχυχρόνια μίσθωση που είναι αυτή που έχει αλλάξει το τοπίο. Είναι ξεκάθαρο ότι δεν έχουν ληφθεί υπόψη οι υποδομές οι οποίες βοηθούν θετικά ή αρνητικά έναν χώρο και αυτός που έβγαλε το νομοθέτημα δεν είδε καθόλου τι σημαίνει Νέα Κυδωνία. Και βέβαια πετάει το μπαλάκι στους δημάρχους για τη διαδικασία της υποβάθμισης ή της αναβάθμισης της δυσκολίας ενός δήμου με τα ΤΠΣ χωρίς να έχει ξεκαθαρίσει κανείς τι θα καθ’ ισχύει από τα δύο».
Τέλος, ο κ. Κώτσογλου υπογραμμίζει: «Για την Κρήτη είναι ξεκάθαρο το όραμα της Περιφέρειας. Είναι να διαχέεται ο τουρισμός στον χώρο, στον χρόνο, στον τρόπο. Όταν λέμε να διαχέεται στον χώρο εννοούμε βορά, νότο, ενδοχώρα. Στον χρόνο εννοούμε 12μηνο. Και στον τρόπο να μην εξαντλείται στο μοντέλο ήλιος και θάλασσα. Αυτή η διαδικασία για την Κρήτη είναι κρίσιμης σημασίας. Πρέπει να δημιουργηθούν νομοθετήματα, Ειδικά Πολεοδομικά, Χωροταξικά ή οτιδήποτε ώστε να παραμείνει η Κρήτη ένας τόπος ευλογημένος. Η Κρήτη πρέπει να δώσει το κίνητρο, μικρές οικογενειακές επιχειρήσεις να δημιουργηθούν στην ενδοχώρα, διατηρώντας την πληθυσμιακή, κοινωνική και οικονομική ισορροπία και ως εκ τούτου την αυθεντικότητά της. Αν η Κρήτη γίνει ένας χώρος όπου ελκυστικός είναι μόνο ο βορράς και μόλις ο βορράς «πήξει» θα πάμε στον νότο και αδειάσει η ενδοχώρα, δεν θα είναι πια η Κρήτη».
