30 °C Rethymno, GR
24/05/2022

ΠΩΣ ΘΑ ΑΠΟΦΕΥΧΘΕΙ Η ΛΗΣΤΡΙΚΗ ΑΠΟΜΕΙΩΣΗ ΤΗΣ ΑΞΙΑΣ ΠΡΟΝΟΜΙΑΚΩΝ ΟΙΚΟΠΕΔΩΝ

Γιατί η επιδημία του covid-19 επηρεάζει αρνητικά την εφαρμογή του νέου οικιστικού νόμου

Όταν ο Αντώνης Τρίτσης «ονειρεύτηκε» τις «ανοικτές πόλεις της επαρχίας». Το να διαθέτει μια χώρα νομοθεσία σύγχρονου χωροταξικού σχεδιασμού θεωρείται μια μεγάλη κατάκτηση και ένα πλεονέκτημα που μαρτυρεί πως η χώρα είναι σύγχρονη και προηγμένη. Η δική μας χώρα υστερούσε στον τομέα αυτό ως και τις τελευταίες 10ετίες, αφού οι νόμοι που ρύθμιζαν ανάλογα θέματα ήταν αρκετά ελλειπείς. Σταθμός για τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό στην Ελλάδα υπήρξε η θητεία του Αντώνη Τρίτση ως υπουργού στο νεοδημιουργημένο τότε «’Υπουργείο χωροταξίας οικισμού και περιβάλλοντος» το 1982. Πράγματι η συνεισφορά του στα πολεοδομικά ζητήματα της χώρας μας, την ελπιδοφόρα αυτή εποχή των αρχών της δεκαετίας του ’80, έμεινε στην ιστορία. Ήθελε να δώσει μια νέα πνοή στην υπόθεση της προστασίας του περιβάλλοντος και της οργάνωσης κάθε γωνιάς του ελληνικού χώρου. Τότε στο υπουργείο, γεννήθηκε η ιδέα της γνωστής ΕΠΑ (Επιχείρηση Πολεοδομικής Ανασυγκρότησης) και ταυτόχρονα χαράχθηκε και η πολιτική για τη χωροταξία και το περιβάλλον με την κατάρτιση του σχετικού νόμου, Ν. 1650 του 1983. Έτσι, 60 μεγάλες πόλεις και περίπου 250 κωμοπόλεις (δηλαδή, όλος ο ελληνικός αστικός χώρος) απέκτησαν Γενικό Πολεοδομικό Σχέδιο (που αποτελεί την απαραίτητη προϋπόθεση για την πολεοδόμησή τους), ενώ στις μητροπολιτικές περιοχές της Αθήνας και της Θεσσαλονίκης καταρτίστηκαν τα πρώτα Ρυθμιστικά Σχέδια. Ακόμη σε όλους τους νομούς, εκπονήθηκαν τα δομικά χωροταξικά σχέδια που συνδυάστηκαν με το 1ο πενταετές πρόγραμμα ανάπτυξης. Η αρχική αυτή ιδέα του Αντώνη Τρίτση έμεινε στην ιστορία ως η υπόθεση «των ανοικτών πόλεων της επαρχίας».

Χωροταξικός σχεδιασμός και Βιώσιμη ανάπτυξη

Από τότε κύλισε πολύ νερό στο μύλο της χωροταξικής και πολεοδομικής οργάνωσης. Ο αρχικός νόμος του Αντώνη Τρίτση δέχτηκε πολλές συμπληρώσεις και τροποποιήσεις. Από τις τελευταίες αυτές ήταν και ο νόμος Ν. 4447 του 2016. Η τελευταία προσπάθεια για ένα σύγχρονο χωροταξικό και οικιστικό σχεδιασμό έγινε πριν 15 ακριβώς μήνες, τον Δεκέμβριο του 2020, όπου ψηφίστηκε ένα ολοκληρωμένο νομοθετικό πλαίσιο με τον γενικό τίτλο «Εκσυγχρονισμός της Χωροταξικής και Πολεοδομικής Νομοθεσίας». Είναι ο νόμος Ν.4759 του 2020. Ο νόμος τακτοποιεί σειρά από θέματα που είχαν προκύψει και συνεχίζουν να προκύπτουν στην καθημερινή εφαρμογή της πολεοδομικής νομοθεσίας.

Πολεοδομικός σχεδιασμός, με κτίρια, το πολύ τριώροφα με κεραμοσκεπές, πολύ πράσινο και μια «παραλιακή ζώνη ελεύθερη κτιρίων».

 

Οι δυσκολίες εφαρμογής του νόμου, λόγω του covid-19

 Σίγουρα ο τελευταίος νόμος αποτελεί σταθμό στην υπόθεση της χωροταξικής και οικιστικής οργάνωσης της σύγχρονης Ελλάδας. Όμως η ψήφισή του, τον Δεκέμβριο του 2020 δεν μπόρεσε να προβλέψει τις δυσμενείς επιδράσεις στο σύνολο της κοινωνικής και οικονομικής κατάστασης των πολιτών της χώρας μας, που προέκυψαν από τις περιοριστικές διατάξεις για την παρεμπόδιση της εξάπλωσης της πανδημίας.

 

Το άρθρο 40 του νόμου

Στο άρθρο 40 του ως άνω νόμου, αναφέρονται οι μεταβατικές διατάξεις οι οποίες θα ισχύσουν έως την πλήρη εφαρμογή του. Η σημαντικότερη μεταβατική διάταξη είναι εκείνη που αναφέρεται στο, έως πότε, τα οικόπεδα τα οποία είχαν μέχρι και την 9η Δεκεμβρίου του 2020 το προνομιακό πλεονέκτημα ως προς την οικοδομησιμότητά τους, θα μπορούσαν να τo διατηρήσουν. Δηλαδή εφόσον έως τότε ήταν άρτια και οικοδομήσιμα, μέχρι πότε θα μπορούσαν να οικοδομηθούν; Η διάταξη λοιπόν αναφέρει ότι το δικαίωμά τους αυτό, δηλαδή της δυνατότητας οικοδόμησής τους, θα διατηρούνταν για δύο επιπλέον χρόνια, έως και τις 9 Δεκεμβρίου του 2022. Προϋπόθεση όμως για να μπορέσουν αυτά να οικοδομηθούν, θα ήταν το να έχει κατατεθεί στην αντίστοιχη διεύθυνση της τοπικής πολεοδομίας, έως και την 9η Δεκεμβρίου του 2022 η πολεοδομική άδεια του οικοδομούμενου κτιρίου, και μάλιστα και να έχει ληφθεί και η ανάλογη προέγκριση.

 

Οι κατηγορίες των προνομιακά οικοδομούμενων οικοπέδων

Αναφορικά λοιπόν με το εν λόγω άρθρο, αναγράφονται τουλάχιστον 15 κατηγορίες τέτοιων προνομιακών οικοπέδων ως προς την δυνατότητα οικοδομήσιμότητάς τους. Για παράδειγμα αναφέρονται ανάμεσα σε αυτά, ότι έχουν οικοδομησιμότητα:

Α) Εκείνα τα οικόπεδα, τα οποία κατά την έναρξη ισχύος του νόμου έχουν πρόσωπο σε διεθνείς, εθνικές, επαρχιακές, δημοτικές και κοινοτικές οδούς, και έχουν εμβαδόν 750 τ.μ. ή 1200 τ.μ. ή 2.000 τ.μ. ή και 4.000 τ.μ. ανάλογα με την περίπτωσή τους.

Β) Όσα βρίσκονται εντός της ζώνης των πόλεων, των κωμοπόλεων και των οικισμών και έχουν ελάχιστο εμβαδόν: 2.000 τ.μ.

Γ) Όσα έχουν ελάχιστο εμβαδόν 4.000 τ.μ., όταν επ’ αυτών ανεγείρονται τουριστικές εγκαταστάσεις.

Δ) Όσα βρίσκονται σε Βιομηχανικές Περιοχές (ΒΙΠΕ), Βιομηχανικά Πάρκα(ΒΙΠΑ), Βιοτεχνικά Πάρκα (ΒΙΟΠΑ), Τεχνοπόλεις και άλλες μορφές Βιομηχανικών και Επιχειρηματικών Περιοχών (ΒΕΠΕ), ακόμη και χωρίς να έχει ολοκληρωθεί η διαδικασία πολεοδόμησης της έκτασής τους, αρκεί να πληρούνται οι ανάλογες προϋποθέσεις.

 

Ο κίνδυνος απώλειας του πλεονεκτήματος στις 9 Δεκεμβρίου 2022

Στις τουλάχιστον 15 αυτές κατηγορίες, ανήκουν δεκάδες χιλιάδες οικόπεδα σε ολόκληρη την επικράτεια της χώρας, τα περισσότερα από τα οποία κινδυνεύουν να χάσουν το πλεονέκτημα της οικοδομησιμότητάς τους, με τη λήξη της προθεσμίας, δηλαδή στις 9 Δεκεμβρίου του έτους που διανύουμε. Αυτό συμβαίνει γιατί λόγω του ότι προέκυψαν οικονομικές δυσκολίες στις Ελληνικές οικογένειες λόγω της πανδημίας, οι ιδιοκτήτες των οικοπέδων, δεν κατάφεραν να εξοικονομήσουν τα χρήματα που απαιτούνταν για την εκπόνηση των ανάλογων πολεοδομικών αδειών και την εξασφάλιση των αναγκαίων προεγκρίσεων. Αυτό όμως θα έχει σαν πολύ αρνητικό αποτέλεσμα μετά τη λήξη της προθεσμίας, στις 9 Δεκεμβρίου, να απομειωθεί δραστικά η αξία των χιλιάδων αυτών οικοπέδων και επομένως να μειωθεί η συνολική αξία των περιουσιακών στοιχείων των ιδιοκτητών τους.

 

Τα επακόλουθα της αδυναμίας του νόμου

Σαν παράλληλο επακόλουθο της κατάστασης αυτής, θα είναι το ότι, μεγάλες εταιρείες αξιοποίησης γης (εταιρείες Real estate) ή και άλλες εταιρείες διαχείρισης ακινήτων να εκμεταλλευτούν την απομείωση της αξίας των οικοπέδων αυτών και να καταφέρουν να τα εξαγοράσουν από τους ιδιοκτήτες τους έναντι πολύ χαμηλότερης τιμής από εκείνη που πραγματικά αξίζουν.

 

Η ανάγκη για διορθωτική κίνηση

Σαν διορθωτική κίνηση από πλευράς του υπουργείου και για την προστασία των περιουσιακών στοιχείων των χιλιάδων ιδιοκτητών αυτών των οικοπέδων, που διαθέτουν το πλεονέκτημα της αρτιότητας και οικοδομησιμότητας, θα είναι να δοθεί με σχετική τροπολογία, μια εύλογη παράταση του χρονικού διαστήματος που λήγει στις 9 Δεκεμβρίου του 2022, ίσως έως και τον Δεκέμβριο του 2024. Με αυτό τον τρόπο θα δοθεί η ευκαιρία στους χιλιάδες αυτούς συμπολίτες μας να καταφέρουν να προγραμματίσουν την αξιοποίηση των ακινήτων τους, ώστε εν τέλει να αποφύγουν να τους εκμεταλλευτούν ορισμένοι «επιτήδειοι» που καραδοκούν να επωφεληθούν.