Στην Ελλάδα, το να έχεις ένα ακίνητο έχει αρχίσει να μοιάζει περισσότερο με ποινή παρά με περιουσία.
Το κράτος φορολογεί το εισόδημα με το οποίο αγοράστηκε. Φορολογεί τη μεταβίβαση. Φορολογεί την κατοχή μέσω ΕΝΦΙΑ. Και όταν το ακίνητο αποφέρει ενοίκιο, φορολογεί ξανά το εισόδημα.
Δηλαδή, το ίδιο ακίνητο μπορεί να γίνεται αντικείμενο φορολόγησης ξανά και ξανά, σε διαφορετικά στάδια της ζωής του.
Και όλα αυτά ενώ ο ιδιοκτήτης πληρώνει από την τσέπη του για επισκευές, συντήρηση, ασφάλιση, ανακαινίσεις και ζημιές. Αν το ακίνητο μείνει κλειστό, ο λογαριασμός δεν σταματά. Ο ΕΝΦΙΑ συνεχίζει να έρχεται κανονικά.
Το πιο εξοργιστικό όμως είναι η αντίφαση.
Από τη μία η κυβέρνηση μιλά για στεγαστική κρίση, ακριβά ενοίκια και ανάγκη να βγουν περισσότερα σπίτια στην αγορά. Από την άλλη, το φορολογικό σύστημα εξακολουθεί να αντιμετωπίζει τον ιδιοκτήτη ως εύκολο και μόνιμο φορολογικό στόχο.
Η Ελλάδα δεν είναι η μόνη ευρωπαϊκή χώρα που φορολογεί την ακίνητη περιουσία. Στη Γαλλία, για παράδειγμα, επιβάλλεται ετήσιος φόρος ακίνητης περιουσίας, ο λεγόμενος taxe foncière, ενώ τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται ξεχωριστά. Στην Ιταλία, οι δήμοι επιβάλλουν φόρους κατοχής, όπως ο IMU, κυρίως σε δεύτερες κατοικίες και άλλα ακίνητα, ενώ υπάρχει και φόρος επί των εισοδημάτων από μισθώματα. Στην Ισπανία, ο ετήσιος δημοτικός φόρος IBI υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου, ενώ η φορολογία μπορεί να διαφέρει σημαντικά από δήμο σε δήμο.
Η διαφορά, όμως, δεν βρίσκεται μόνο στο αν υπάρχει φόρος. Βρίσκεται στη συνολική επιβάρυνση, στη σταθερότητα των κανόνων και στο αν το σύστημα αναγνωρίζει τα πραγματικά έξοδα του ιδιοκτήτη. Σε αρκετές ευρωπαϊκές χώρες προβλέπονται εκπτώσεις ή συμψηφισμοί για δαπάνες συντήρησης, ενεργειακής αναβάθμισης και ανακαίνισης. Στην Ελλάδα, αντίθετα, ο ιδιοκτήτης συχνά φορολογείται με βάση την κατοχή ή το ακαθάριστο εισόδημα, ενώ τα πραγματικά έξοδα παραμένουν σε μεγάλο βαθμό δική του υπόθεση.
Ένα απλό παράδειγμα δείχνει το πρόβλημα. Ένας ιδιοκτήτης εισπράττει 600 ευρώ τον μήνα από ένα διαμέρισμα, δηλαδή 7.200 ευρώ τον χρόνο. Αν μέσα στην ίδια χρονιά πληρώσει 2.500 ευρώ για υδραυλικές εργασίες, 1.200 ευρώ για επισκευή της πολυκατοικίας και επιπλέον ασφάλιστρα και κοινόχρηστα, το φορολογικό σύστημα δεν αντιμετωπίζει πάντοτε το πραγματικό καθαρό αποτέλεσμα με τον ίδιο τρόπο που το βιώνει ο ιδιοκτήτης. Για εκείνον, το εισόδημα δεν είναι 7.200 ευρώ. Είναι ό,τι απομένει μετά τις αναγκαίες δαπάνες.
Αντίστοιχα, ένα κλειστό ακίνητο μπορεί να μην αποφέρει ούτε ένα ευρώ, αλλά εξακολουθεί να συνεπάγεται ΕΝΦΙΑ, δημοτικά τέλη, ασφάλιση, συντήρηση και πιθανές έκτακτες δαπάνες. Η κατοχή, δηλαδή, δημιουργεί κόστος ακόμη και όταν δεν υπάρχει εισόδημα.
Και φυσικά, στο τέλος τον λογαριασμό δεν τον πληρώνει μόνο ο ιδιοκτήτης.
Τον πληρώνει και ο ενοικιαστής, γιατί κάθε επιβάρυνση της ιδιοκτησίας μετατρέπεται τελικά σε κόστος που μετακυλίεται στην αγορά. Όταν η φορολογία, ο ΕΝΦΙΑ, οι επισκευές και οι ασφαλιστικές δαπάνες αυξάνονται, ο ιδιοκτήτης είτε ανεβάζει το ενοίκιο είτε αποσύρει το ακίνητο από την αγορά είτε αναβάλλει την ανακαίνισή του.
Αυτό δεν σημαίνει ότι κάθε φόρος είναι άδικος ή ότι η ακίνητη περιουσία δεν πρέπει να συνεισφέρει στα δημόσια έσοδα. Σημαίνει, όμως, ότι η φορολογία πρέπει να λαμβάνει υπόψη την πραγματική φοροδοτική ικανότητα, το εισόδημα που πράγματι απομένει και τη διαφορά ανάμεσα σε μια κύρια κατοικία, ένα κλειστό ακίνητο, μια μικρή οικογενειακή ιδιοκτησία και ένα μεγάλο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο.
Αν θέλουμε πραγματικά περισσότερα σπίτια προς ενοικίαση, πρέπει να σταματήσουμε να τιμωρούμε εκείνον που τα διαθέτει. Αν θέλουμε ανακαινίσεις, πρέπει να δώσουμε σοβαρά φορολογικά κίνητρα, όπως εκπτώσεις για ενεργειακή αναβάθμιση, επισκευές και επαναφορά κλειστών κατοικιών στην αγορά. Αν θέλουμε επενδύσεις στην ακίνητη περιουσία, πρέπει να υπάρχει σταθερό και λογικό φορολογικό περιβάλλον, όπως συμβαίνει σε χώρες όπου οι κανόνες είναι πιο προβλέψιμοι και οι δαπάνες αναγνωρίζονται με μεγαλύτερη σαφήνεια.
Δεν μπορείς να ζητάς από τον πολίτη να επενδύσει, να επισκευάσει, να νοικιάσει και να αξιοποιήσει την περιουσία του και ταυτόχρονα να τον φορολογείς σε κάθε βήμα.
Η ακίνητη περιουσία δεν είναι ανεξάντλητη φορολογική πηγή.
Είναι ο κόπος μιας ζωής, η αποταμίευση μιας οικογένειας, η κληρονομιά των γονιών και πολλές φορές η μοναδική οικονομική ασφάλεια των παιδιών.
Αν το κράτος συνεχίσει να βλέπει κάθε τετραγωνικό μέτρο ως ευκαιρία για έναν ακόμη φόρο, κάποια στιγμή δεν θα έχει απέναντί του φορολογούμενους ιδιοκτήτες. Θα έχει μια κοινωνία που απλώς θα αναρωτιέται γιατί πρέπει να τιμωρείται επειδή κατάφερε να αποκτήσει ένα σπίτι.
Και αυτό δεν είναι φορολογική δικαιοσύνη.
