Το πλαίσιο που διέπει τις βραχυχρόνιες μισθώσεις – όπως οι ενοικιάσεις τύπου Airbnb – αλλάζει ουσιαστικά, φέρνοντας νέες υποχρεώσεις και κανόνες για χιλιάδες ιδιοκτήτες. Οι πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις εισάγουν διαφοροποιήσεις ανάλογα με τη διάρκεια μίσθωσης, τον αριθμό των ακινήτων και τη νομική μορφή του εκμισθωτή, επηρεάζοντας άμεσα το αν θα επιβληθεί ΦΠΑ, ποια τέλη θα πληρωθούν και πώς θα δηλωθούν τα έσοδα.
Για να αποσαφηνιστεί το νέο τοπίο, η ΑΑΔΕ εξέδωσε έναν αναλυτικό οδηγό, με στόχο να εξηγήσει βήμα-βήμα το ισχύον καθεστώς και να περιορίσει τις παρερμηνείες που τα προηγούμενα χρόνια προκαλούσαν σύγχυση στους φορολογούμενους. Η κεντρική λογική είναι απλή: κάθε εκμισθωτής πρέπει να γνωρίζει με ακρίβεια σε ποια κατηγορία ανήκει και ποιες ακριβώς είναι οι φορολογικές του υποχρεώσεις.
Η διάρκεια και το όριο των 59 ημερών
ΦΠΑ: Ποιοι απαλλάσσονται και ποιοι όχι
Η απαλλαγή από τον ΦΠΑ ισχύει για φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν στην αγορά έως δύο ακίνητα μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αντίθετα, για φυσικά πρόσωπα με τρία ή περισσότερα ακίνητα, αλλά και για όλα τα νομικά πρόσωπα ανεξαρτήτως αριθμού ιδιοκτησιών, επιβάλλεται ΦΠΑ 13%.
Ενδεικτικά, ιδιοκτήτης δύο διαμερισμάτων τύπου Airbnb δεν θεωρείται επιτηδευματίας και απαλλάσσεται από τον ΦΠΑ. Με την απόκτηση τρίτου ακινήτου, η δραστηριότητά του θεωρείται επιχειρηματική και εντάσσεται στο καθεστώς ΦΠΑ.
Τέλος παρεπιδημούντων
Το τέλος παρεπιδημούντων εφαρμόζεται μόνο σε περιπτώσεις που ο εκμισθωτής έχει κάνει έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας – είτε ως ατομική επιχείρηση είτε ως εταιρεία. Δεν αφορά, συνεπώς, φυσικά πρόσωπα με έως δύο ακίνητα. Το τέλος υπολογίζεται με ποσοστό από 0,5% έως 0,75% επί του καθαρού μισθώματος, υπόκειται σε ΦΠΑ και δηλώνεται στην ΑΑΔΕμαζί με τη δήλωση ΦΠΑ.
Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση (ΤΑΚΚ)
Το ΤΑΚΚ αποτελεί νέα υποχρέωση που αφορά το σύνολο των εκμισθωτών βραχυχρόνιων μισθώσεων, φυσικών και νομικών προσώπων, καθώς και όλα τα τουριστικά καταλύματα – ξενοδοχεία, ενοικιαζόμενα δωμάτια, τουριστικές επαύλεις και επιπλωμένες κατοικίες.
Από τον Απρίλιο έως τον Οκτώβριο, το τέλος διαμορφώνεται σε 8 ευρώ ημερησίως ανά ακίνητο. Για μονοκατοικίες άνω των 80 τ.μ., το ποσό ανέρχεται σε 15 ευρώ την ημέρα. Το τέλος υπολογίζεται ανά ημερήσια χρήση, βαρύνει τον διαμένοντα και εισπράττεται πριν από την αναχώρηση, ενώ αποδίδεται από τον εκμισθωτή με μηνιαία συγκεντρωτική δήλωση έως το τέλος του επόμενου μήνα.
Από την 1η Ιανουαρίου 2025, για διαμονές που εκτείνονται σε μήνες με διαφορετικό ύψος τέλους, η ειδική απόδειξη είσπραξης θα εκδίδεται χωριστά για κάθε μήνα και όχι συνολικά κατά την αναχώρηση. Σε περίπτωση καθυστέρησης στην απόδοση, προβλέπονται πρόστιμα: 100 ευρώ για ιδιώτες, 250 ευρώ για επιτηδευματίες με απλογραφικά βιβλία και 500 ευρώ για όσους τηρούν διπλογραφικά βιβλία.
Τι δεν θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση
Μισθώσεις διάρκειας 60 ημερών και άνω χαρακτηρίζονται ως μακροχρόνιες και ακολουθούν διαφορετική διαδικασία δήλωσης. Επίσης, όταν προσφέρονται πρόσθετες υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων – όπως καθαριότητα, γεύματα ή μεταφορές – το ακίνητο θεωρείται τουριστικό κατάλυμα και απαιτείται η έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας.
Με τις αλλαγές αυτές, η ΑΑΔΕ επιχειρεί να δημιουργήσει ένα πιο διαφανές και σαφές πλαίσιο για την αγορά των βραχυχρόνιων μισθώσεων, περιορίζοντας τα περιθώρια παρερμηνειών και ενισχύοντας την τήρηση των φορολογικών υποχρεώσεων.
Πηγή: ΗΜΕΡΗΣΙΑ
