Η έλλειψη περιοριστικών όρων και η λανθασμένη εντύπωση των ιδιοκτητών για άμεσο και εύκολο κέρδος, οι παράγοντες που έχουν οδηγήσει στη ραγδαία εξάπλωση της βραχυχρόνιας μίσθωσης
Ολοένα και περισσότερα είναι τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης στο Ρέθυμνο, τα οποία αποτελούν πλέον σημαντικό παράγοντα προσέλκυσης και ρύθμισης της τουριστικής ζήτησης κατά τη διάρκεια της καλοκαιρινής σεζόν, αλλά και αιτία μείωσης της προσφοράς ακινήτων για τη μακροχρόνια στέγαση. Το Ρέθυμνο άλλωστε βρίσκεται στο επίκεντρο της στεγαστικής κρίσης, με την προσφορά διαθέσιμων κατοικιών να υπολείπεται σημαντικά της ζήτησης, την ώρα που οι τιμές των ενοικίων έχουν αυξηθεί κατακόρυφα τα τελευταία χρόνια. Σύμφωνα με στοιχεία της Ανεξάρτητης Αρχής Δημοσίων Εσόδων για το 2025, στο Ρέθυμνο τα ακίνητα που εμφάνισαν έσοδα από βραχυχρόνια μίσθωση ανήλθαν σε 1.086, ενώ συνολικά στην Κρήτη καταγράφονται 12.870 ακίνητα. Ο μοναδικός χρονικός περιορισμός που έχει επιβληθεί στο καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης είναι αυτός της δυνατότητας παραμονής στο ακίνητο για διάστημα μικρότερο των 59 ημερών, αλλιώς η μίσθωση κρίνεται μακροχρόνια και πρέπει υποχρεωτικά να υπογραφεί μισθωτήριο. Αντίθετα, περιορισμός στις ημέρες που μπορεί να μισθώνεται το κατάλυμα μέσα σε ένα ημερολογιακό έτος δεν υφίσταται, ενώ οι ιδιοκτήτες από την περσινή χρονιά έχουν κληθεί να συμμορφωθούν με μία σειρά από προδιαγραφές ασφαλείας για τα ακίνητα, όπως ο έλεγχος των συστημάτων ηλεκτροφωτισμού, η εγκατάσταση φαρμακείου, πυροσβεστήρα κ.ά. Σε αντίθεση με την κοινή αντίληψη και όπως μεταφέρουν στα «Ρ.Ν.», παράγοντες της αγοράς, η βραχυχρόνια μίσθωση έχει μετατραπεί πλέον σε ένα πολύ απαιτητικό και ανταγωνιστικό, επιχειρηματικό περιβάλλον και δεν διασφαλίζει στον ιδιοκτήτη σταθερό, ικανοποιητικό εισόδημα. Η εποχή κατά την οποία ένα κατάλυμα μπορούσε να αποφέρει υψηλές αποδόσεις χωρίς επαγγελματική διαχείριση και στρατηγικό σχεδιασμό φαίνεται να έχει παρέλθει, τη στιγμή που η υπερπροσφορά καταλυμάτων, το υψηλότερο λειτουργικό κόστος και η αδυναμία μετακύλισης των αυξήσεων στους επισκέπτες συμπιέζουν τα περιθώρια κέρδους και εντείνουν περεταίρω τον ανταγωνισμό. Σε κάθε περίπτωση, η βραχυχρόνια μίσθωση στο Ρέθυμνο για φέτος συγκεντρώνει υψηλές πληρότητες καθ’ όλη τη διάρκεια των μηνών της φετινής σεζόν, είτε πρόκειται για ενοικιαζόμενα δωμάτια, είτε για διαμερίσματα και πολυτελείς βίλες. Όπως αποτυπώνεται και στο ευρύ φάσμα του τουρισμού, καταγράφεται μία μεταβολή στη συμπεριφορά των επισκεπτών, οι οποίοι εμφανίζονται πιο προσεκτικοί στις δαπάνες τους, αναζητούν καλύτερες τιμές, καθυστερούν τη λήψη αποφάσεων για τον χρόνο και την τοποθεσία διαμονής τους και στρέφονται ολοένα και περισσότερο σε κρατήσεις της τελευταίας στιγμής. Η τάση αυτή αποδίδεται από τους ανθρώπους της αγοράς, τόσο στην ακρίβεια, όσο και στη σημαντική διεύρυνση των διαθέσιμων επιλογών διαμονής. Στα καταλύματα μεσαίας κατηγορίας, η τιμή και η τοποθεσία αναδεικνύονται σε βασικά κριτήρια επιλογής, ενώ τα διαμερίσματα βραχυχρόνιας μίσθωσης εντός της πόλης είναι ιδιαίτερα ελκυστικά, καθώς επιτρέπουν στους επισκέπτες να περιορίσουν πρόσθετα έξοδα και μετακινήσεις. Την ίδια στιγμή, στην αγορά των πολυτελών βιλών, η Κρήτη διατηρεί ισχυρή θέση ως προορισμός υψηλών προδιαγραφών, ωστόσο η επιτυχία μιας επένδυσης εξαρτάται πλέον περισσότερο από ποτέ από τη σωστή τοποθεσία, τον σχεδιασμό και την ποιότητα των παρεχόμενων υπηρεσιών.
«Η πίεση των οικονομικών είναι αισθητή»
Τα τελευταία χρόνια και ειδικά την εποχή μετά τον κορονοϊό, εκτός από τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, έχουν αυξηθεί επίσης και τα γραφεία διαχείρισης καταλυμάτων στο Ρέθυμνο. Συνεπώς, ο ανταγωνισμός εντείνεται, ιδιαίτερα στα ακίνητα πολυτελείας, όπου καταγράφεται σημαντικό ενδιαφέρον από τους επισκέπτες και για τη φετινή χρονιά. «Την προηγούμενη δεκαετία και λάθος στημένη να ήταν η δραστηριότητά σου, θα μπορούσες δυνητικά να πετύχεις. Σήμερα όμως, κάποιος μπορεί να έχει κάνει υπερβολική επένδυση σε λάθος χωράφι ή να έχει σούπερ χωράφι και να έχει μικρή επένδυση. Είμαστε σε μία αγορά που δεν περνάνε τα ημίμετρα, δεν συγχωρείται το λάθος ούτε στη λεπτομέρεια. Δεν υπάρχει το σχέδιο: έχω ένα χωράφι, κάνω μία βίλα και δουλεύει. Παρόλα αυτά, οι σωστές επενδύσεις μπορεί να είναι αρκετά κερδοφόρες και με μεγάλες υπεραξίες στο real estate, αλλά το λάθος χωράφι ή το λάθος σχέδιο πάνω στο σωστό χωράφι, σήμερα δεν συγχωρείται, θα σε πετάξει η αγορά έξω», σχολίασε μεταξύ άλλων μιλώντας στα «Ρ.Ν.», ο Κώστας Βασιλάκης, ιδιοκτήτης της εταιρείας διαχείρισης πολυτελών τουριστικών καταλυμάτων και βιλών Etouri. Σύμφωνα με στατιστικά στοιχεία που παρέθεσε, φέτος καταγράφεται μία αύξηση της τάξης του 15% στους τζίρους των πολυτελών κατοικιών σε σχέση με το αντίστοιχο χρονικό διάστημα πέρυσι, με την αγορά να έχει μείνει ανεπηρέαστη από τις εξελίξεις του πολέμου. Παρόλα αυτά, υπάρχουν καταλύματα πολυτελείας με υψηλά ημερήσια μισθώματα και τζίρους χιλιάδων ευρώ ετησίως, τα οποία ενδέχεται να κλείνουν την σεζόν με περιορισμένα κέρδη. «Αν πριν το 2019 είχες 15.000 ευρώ λειτουργικό κόστος, σήμερα θέλεις 25-30.000 ευρώ για το ίδιο σπίτι. Ο ιδιοκτήτης αυτός δεν μπορεί να περάσει το κόστος στον πελάτη λόγω της υπερπροσφοράς και του ανταγωνισμού στην Κρήτη. Καταλαβαίνουμε την πίεση στην αγορά και το πρόβλημα της υπερπροσφοράς, αλλά αυτή η συγκυρία του πολέμου και της ακρίβειας, εκθέτουν τα λάθος πρότζεκτ», ανέφερε επίσης ο κ. Βασιλάκης. Ακόμα και στις πολυτελείς κατοικίες πάντως, η μέση διάρκεια διαμονής έχει μειωθεί από τις εννέα ημέρες πριν από τρία με τέσσερα χρόνια, σε σχεδόν επτά, ενώ παρατηρείται ποσοτική αύξηση των επισκεπτών, αλλά και περιορισμένη αγοραστική δύναμη. «Η πίεση των οικονομικών είναι αισθητή και από τις εκπτώσεις που ζητούν και από το πόσο προσπαθούν να πάρουν πίσω χρήματα ως αποζημίωση, για να βγουν οι ημέρες των διακοπών», δήλωσε επίσης ο κ. Βασιλάκης.
«Ο μόνος λόγος για τον οποίο κάποια καταλύματα θα μπορούσαν να φύγουν από την βραχυχρόνια είναι η υπερπροσφορά»
Η υπερπροσφορά είναι ο βασικός λόγος για τον οποίο τα καταλύματα της βραχυχρόνιας μίσθωσης θα μπορούσαν να μετακινηθούν προς τη μακροχρόνια στέγαση, καθώς πολλοί ιδιοκτήτες αγνοούν το ισχύον φορολογικό καθεστώς, το οποίο περιορίζει σημαντικά τη δυνατότητα μεγάλων κερδών. «Ο ιδιώτης ιδιοκτήτης δεν καταλαβαίνει ότι φορολογείται στον τζίρο του και όχι στα χρήματα που του μένουν στην τσέπη. Και όταν έρθει η στιγμή της εφορίας πληρώνει πιο πολλά χρήματα από αυτά που περίμενε. Αυτό που πολύς κόσμος δεν υπολογίζει και δεν σκέφτεται είναι τι τελικά του μένει από αυτήν τη δραστηριότητα. Μπορεί να έκανες 1.000 ευρώ τζίρο, αλλά δεν μπαίνουν αυτά στην τσέπη σου. Αν βγάλεις τα χρήματα της εφορίας, της πλατφόρμας, της διαχείρισης, των λογαριασμών δεν μένουν τόσα χρήματα. Αλλά και να σου μείνουν θέλει πολύ κόπο. Έχει πάρα πολύ δουλειά από πίσω για να φτάσεις να βγάζεις καθαρά πάνω από ένα ενοίκιο», σχολίασε μεταξύ άλλων μιλώντας στα «Ρ.Ν.», η Λένα Φλουρή, ιδιοκτήτρια της εταιρείας διαχείρισης καταλυμάτων βραχυχρόνιας μίσθωσης «Guestfirst Vacation Holiday Rentals» στο Ρέθυμνο. Στο Ρέθυμνο δεν υπάρχουν περιορισμοί ακόμα στην έκδοση νέων αριθμών μητρώου ακινήτων, την ώρα που τα μεικτά σχήματα συνεχίζουν να αποτελούν δημοφιλείς επιλογές των ιδιοκτητών. «Ο μόνος λόγος για τον οποίο κάποια καταλύματα θα μπορούσαν να φύγουν από τη βραχυχρόνια είναι γιατί η υπερπροσφορά που υπάρχει, οδηγεί σε σκληρό ανταγωνισμό στις τιμές και μπορεί η ίδια η δραστηριότητα να γίνει ασύμφορη. Για την έλλειψη κατοικιών για μακροχρόνια μίσθωση δεν φταίει βέβαια μόνο η βραχυχρόνια. Στο Ρέθυμνο είχαμε πάντα πρόβλημα με τα σπίτια, ειδικά στα μεγάλα. Αυτό που έχει γίνει και έχει επιδράσει πολύ η βραχυχρόνια σε αυτό είναι αυτό το μεικτό σχήμα, που ο ιδιοκτήτης θέλει να βγάλει τον ενοικιαστή έξω τον Μάιο. Αυτό ίσως έχει επιδράσει στην αύξηση των τιμών των ενοικίων, επειδή ο τουρισμός μπορεί να φέρει μεγαλύτερους τζίρους, αλλά όχι μεγαλύτερα κέρδη», τόνισε. Όπως και να έχει, ο ανταγωνισμός αυξάνεται, όπως και η υπερπροσφορά καταλυμάτων. «Και ο αριθμός των καταλυμάτων αυξάνεται χρόνο με τον χρόνο, δηλαδή τα όποια μέτρα έχουν ψηφιστεί κατά καιρούς και είχαν στόχο τον περιορισμό της βραχυχρόνιας μίσθωσης, τουλάχιστον στο Ρέθυμνο δεν λειτούργησαν. Όμως, η υπερπροσφορά και στους δύο τομείς, είτε στα διαμερίσματα, είτε στις βίλες έχει καταστήσει την δραστηριότητα να έχει ανάγκη μεγαλύτερης προσοχής. Δεν μπορείς να πεις ότι έβαλα μία βίλα στην booking και στην AirBnB και ξεκινάω και μαζεύω λεφτά. Ο ανταγωνισμός επιτάσσει να παρακολουθείς τους ανταγωνιστές σου για να μπορείς να παραμείνεις στην αγορά. Είναι μία δυναμική διαδικασία, είτε διαχειρίζεσαι κατάλυμα μικρό ή μεγάλο», κατέληξε η κ. Φλουρή.
Σημειώνεται ότι τα στοιχεία της ΑΑΔΕ κατατάσσουν τη χωρά και την Κρήτη στις πλέον ισχυρές δυνάμεις της αγοράς βραχυχρόνιων μισθώσεων.
Σύμφωνα με αυτά κατά το 2025 δηλώθηκαν έσοδα από βραχυχρόνιες μισθώσεις για 12.870 ακίνητα στην Κρήτη, αριθμός που κατατάσσει το νησί στην τέταρτη θέση πανελλαδικά, πίσω μόνο από την Αττική (25.994 ακίνητα), την Κεντρική Μακεδονία (17.748) και το Νότιο Αιγαίο (16.100). Παράλληλα, τα στοιχεία της ΑΑΔΕ αναδεικνύουν και μια σημαντική διαφοροποίηση σε σχέση με τα 207.000 ακίνητα που είχε καταγράψει η ΕΛΣΤΑΤ για το 2024, γεγονός που αναδεικνύει αποκλίσεις στην αποτύπωση της αγοράς.
Δηλαδή σημαντικός παράγοντας που εντείνει τον ανταγωνισμό και μάλιστα με αθέμιτο ίσως τρόπο είναι η μη καταγεγραμμένη σε επίσημα στοιχεία δημοφιλών πλατφορμών βραχυχρόνια μίσθωση. Ακόμα και στο Ρέθυμνο, παράγοντες της αγοράς επισημαίνουν ότι υπάρχουν αρκετά ακίνητα, τα οποία κοινώς «περνούν κάτω από το ραντάρ» της εφορίας και προχωρούν σε άτυπες μισθώσεις χωρίς έλεγχο και χωρίς να πληρούν τις νομικές προϋποθέσεις. Πρόκειται για πάγια τακτική που σημειώνεται ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια και είναι προϊόν έλλειψης επαρκών ελέγχων και ασαφών υποχρεώσεων από πλευράς νομοθεσίας. Το παραπάνω επιβεβαιώνεται κατά κάποιο τρόπο και τα από τα πρόσφατα στοιχεία που δημοσίευσε η ΑΑΔΕ, για τα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης που εμφανίζουν έσοδα στην Ελλάδα. Η απόκλιση σε σχέση με τα περσινά στοιχεία που δημοσίευσε η ΕΛΣΤΑΤ δείχνει ενδεχομένως ότι πολλοί ιδιοκτήτες ακολουθούν το δρόμο των παράτυπων μισθώσεων, κάτι που παρατηρούν και άνθρωποι στην τοπική αγορά του Ρεθύμνου.
