Η μέση τιμή εξοχικής κατοικίας στην Κρήτη αυξήθηκε κατά 3,3% το πρώτο τετράμηνο του 2026
Προβληματική η κοστολόγηση ακινήτων – Σταθεροποιούνται οι τιμές για πρώτη φορά μετά από χρόνια
Έντονο χάσμα μεταξύ των τιμών της προσφερόμενης κατοικίας και της αγοραστικής δύναμης των υποψήφιων αγοραστών διακρίνεται στην τοπική αγορά του Ρεθύμνου και της Κρήτης και ιδιαίτερα στα ακίνητα που προορίζονται για εξοχική κατοικία και αφορούν κυρίως ξένους αγοραστές. Η περιοχή παραμένει στο επίκεντρο του επενδυτικού ενδιαφέροντος, προσελκύοντας τους πρώτους μήνες του 2026 αρκετούς ξένους αγοραστές, με τη ζήτηση που καταγράφεται τα τελευταία χρόνια να είναι σταθερή και αυξανόμενη. Ωστόσο, η προβληματική και αποκλίνουσα πολλές φορές από την πραγματικότητα τιμολόγηση των ακινήτων, οι υψηλές τιμές στις νεόδμητες, παραθαλάσσιες κατοικίες που βρίσκονται στο επίκεντρο της ζήτησης και το αυξημένο κατασκευαστικό κόστος δημιουργούν στην αγορά στρεβλώσεις. Από την μία ένα σημαντικό τμήμα των υποψήφιων αγοραστών διαθέτει λιγότερα χρήματα από αυτά που απαιτούνται για να καλυφθούν οι απαιτήσεις της αγοράς και από την άλλη η προσφορά ακινήτων που να ανταποκρίνονται στις ανάγκες των πελατών είναι περιορισμένη.Την ίδια ώρα και σύμφωνα με την ανάλυση της Elxis – At Home in Greece, στην Κρήτη το πρώτο τετράμηνο του 2026, η μέση τιμή κατοικίας αυξήθηκε κατά 3,3% φτάνοντας τις 456.600 ευρώ, έναντι 442.000 ευρώ την αντίστοιχη περίοδο του 2025. Η ανάλυση αποτυπώνει ότι το νησί διατηρεί σταθερή δυναμική και παραμένει ανάμεσα στις κορυφαίες επιλογές των ξένων αγοραστών, σημειώνοντας μάλιστα μικρότερη αύξηση στις τιμές, σε σχέση με την υπόλοιπη χώρα, όπου καταγράφεται αύξηση 10,8% και επίπεδα 3.398 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο, έναντι 3.067 ευρώ/τ.μ. πέρυσι. Ειδικότερα, στις εξοχικές κατοικίες, η μέση αξία τους αυξήθηκε κατά 12,5%, φτάνοντας τις 507.427 ευρώ, ενώ η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο ενισχύθηκε κατά 12%, στα 4.245 ευρώ από 3.790 ευρώ. Διαφορετική εικόνα εμφανίζει η αγορά των υφιστάμενων κατοικιών, καθώς η μέση συνολική τιμή πώλησης μειώθηκε κατά 13,3% το πρώτο τετράμηνο, υποχωρώντας στις 251.667 ευρώ από 290.167 ευρώ την αντίστοιχη περσινή περίοδο. Ωστόσο, η μέση τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο συνέχισε να κινείται ανοδικά, καταγράφοντας αύξηση 8,9% και διαμορφούμενη στα 2.550 ευρώ από 2.342 ευρώ. Σύμφωνα με την Elxis, η τάση αυτή δείχνει μετατόπιση του ενδιαφέροντος προς μικρότερα ή χαμηλότερου συνολικού κόστους ακίνητα, χωρίς να επηρεάζεται η αξία ανά τετραγωνικό.
Κάτω από την επιφάνεια της συνεχούς ανόδου των τιμών, αναδεικνύεται ένα ολοένα και πιο εμφανές χάσμα ανάμεσα σε αυτό που ζητά η αγορά και σε αυτό που μπορεί πραγματικά να απορροφήσει.Τα νεόδμητα ακίνητα λειτουργούν ως «μοχλός» ανόδου για το σύνολο της αγοράς, συμπαρασύροντας και τα παλαιότερα ακίνητα, ενώ παράλληλα εντείνεται η δυσκολία εύρεσης κατοικιών που να συνδυάζουν ιδανική τιμή και τοποθεσία. Τα νεόδμητα ακίνητα, τα οποία απευθύνονται κυρίως σε ξένους αγοραστές υψηλότερου εισοδήματος, κινούνται σε επίπεδα που συχνά ξεπερνούν τα 4.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, αντίθετα, τα υφιστάμενα ακίνητα παρουσιάζουν διαφορετική δυναμική, με τις συνολικές τιμές να πιέζονται, αλλά τις τιμές ανά τετραγωνικό να παραμένουν σταθερές, αποτυπώνοντας μια αγορά που κατευθύνεται προς μικρότερες ή πιο στοχευμένες επιλογές κατοικίας. Το ενδιαφέρον προέρχεται κατά κύριο λόγο από τη Βόρεια Ευρώπη, Σκανδιναβικές χώρες, Γερμανία και Ολλανδία, ενώ καταγράφεται και αυξημένη παρουσία αγοραστών από το Ισραήλ. Πρόκειται κυρίως για ζήτηση που συνδέεται με δεύτερη κατοικία, επενδυτικό σκοπό ή σχέδια μελλοντικής μετεγκατάστασης, με σαφή προτίμηση σε κατοικίες κοντά στη θάλασσα ή σε περιοχές με ισχυρό τουριστικό αποτύπωμα, όπως παράκτιοι οικισμοί. Την ίδια στιγμή, όμως, η προσφορά δεν φαίνεται να ευθυγραμμίζεται πλήρως με τα διαθέσιμα βαλάντια, καθώς η πραγματική ζήτηση, όπως αποτυπώνεται από την αγορά, συγκεντρώνεται σε επίπεδα της τάξης των 150.000 έως 300.000 ευρώ, την ώρα που σημαντικό μέρος των διαθέσιμων κατοικιών τοποθετείται αισθητά υψηλότερα, ιδίως στα νεόδμητα κτίρια. Αυτό δημιουργεί μια δομική απόσταση ανάμεσα στις προσδοκίες πωλητών και τις δυνατότητες αγοραστών, η οποία συχνά οδηγεί σε επιμήκυνση του χρόνου πώλησης ή σε αναπροσαρμογές τιμών.
Προβληματική κοστολόγηση και χαμηλότερος ρυθμός αύξησης των τιμών
Μία αγορά που επηρεάζεται από πολλούς παράγοντες και αφορά κυρίως ξένους αγοραστές είναι αυτή της εξοχικής κατοικίας στην Κρήτη, σύμφωνα με όσα σχολίασε μεταξύ άλλων μιλώντας στα «Ρ.Ν.», ο Κωνσταντίνος Μουλλός, Κτηματομεσίτης του Ρεθύμνου. «Υπάρχει προσφορά, σε υψηλές τιμές, ίσως έχει μειωθεί λίγο η ζήτηση, αλλά δεν είναι μία αγορά που επηρεάζεται μόνο από τις τιμές. Δεν είναι εύκολο σήμερα για τον κόσμο να επενδύσει σε μία κατοικία, είτε ένα σπίτι συνταξιοδότησης που είναι για πολλούς. Έχουμε και το ζήτημα του πολέμου, το οποίο επίσης επηρεάζει. Τώρα είναι μία περίοδος υψηλής ζήτησης, λόγω και της χρονικής εποχικότητας που έχει η αναζήτηση εξοχικής κατοικίας, γιατί κανονίζουν παράλληλα με τις διακοπές να δουν και κάποια σπίτια που τους ενδιαφέρουν», ανέφερε ο κ. Μουλλός και στη συνέχεια εξήγησε ότι ένα σημαντικό πρόβλημα που διαπιστώνεται έχει να κάνει με τη διαδικασία τιμολόγησης των ακινήτων. «Το βασικό είναι το κάθε ακίνητο να είναι τιμολογημένο στην τιμή του. Κάποιος που έχει ένα εκατομμύριο να διαθέσει, δεν σημαίνει ότι θα το κάνει για οποιαδήποτε κατοικία, θα πρέπει να δει το εκατομμύριο στην κατοικία. Όταν το ποσό που θέλει να διαθέσει ο υποψήφιος αγοραστής φαίνεται, τότε υπάρχουν πορτοφόλια και σπίτια που θα τα υποστηρίξουν και θα αντιστοιχηθούν. Έχουμε κάποια θέματα με την τιμολόγηση, το δικό μας το σπίτι είναι καλύτερο και ακριβότερο από το άλλο, γι’ αυτό και δεν πωλούνται πολλά σπίτια. Το σπίτι που είναι σωστά τιμολογημένο, ακόμα και να μην πωληθεί φέτος, θα πωληθεί σε έξι μήνες. Όταν ζητάς ένα εκατομμύριο για ένα σπίτι στις 500.000 δεν θα πουληθεί ποτέ», τόνισε. Σύμφωνα με τον κ. Μουλλό πάντως, δεν υπάρχουν διαθέσιμες κατοικίες που μένουν στο ράφι, είτε πρόκειται για νεόδμητα, είτε όχι, απλά οι αγοραστές ενδιαφέρονται για τη σχέση τιμής και αξίας του εκάστοτε ακινήτου. «Έχουμε φτάσει σε ένα σημείο, το οποίο θα φανεί και στα ενοίκια προσεχώς, που οι τιμές για αγορά κατοικίας σταμάτησαν να ανεβαίνουν, δεν πέφτουν, αλλά τουλάχιστον δεν ανεβαίνουν στους ρυθμούς που το έκαναν. Αυτό κάνουν οι τιμές των ακινήτων, όταν φτάσουν σε ένα σημείο που δεν υποστηρίζεται πλέον αυτή η αυξανόμενη τιμή, σταματούν και να ανεβαίνουν. Όταν κάτι το πουλούσες πρόπερσι 300.000 ευρώ, πέρσι 400.000 και φέτος 500.0000 και είδες ότι στις 500.000 δεν πουλιέται, τότε κάνει διορθώσεις η αγορά», πρόσθεσε, καταλήγοντας στο συμπέρασμα ότι τις διορθώσεις τις κάνει η ίδια η αγορά, η οποία είναι και αυτή που καθορίζει την μέση τιμή πώλησης ενός ακινήτου. «Όταν ένα ακίνητο πωληθεί στις 400.000, αυτόματα έχει δημιουργήσει η αγορά μία αυξημένη τιμή. Η προηγούμενη αγορά δείχνει την επόμενη, οι τιμές δεν είναι κάτι χειροπιαστό. Όταν γίνονται πέντε αγορές του μισού εκατομμυρίου, τότε έχουμε μια αγορά που κοστολογείται στο μισό εκατομμύριο. Όταν τα ακίνητα δεν πωλούνται, θα πέσουν. Αντίθετα η άνοδος θα γίνει πολύ πιο εύκολα».
Τα νεόδμητα συμπαρασύρουν τα παλαιότερα ακίνητα
Δυσκολία στην αντιστοίχιση του διαθέσιμου κεφαλαίου των αγοραστών και στις τιμές της αγοράς παρατηρεί ο επίσης μεσίτης στο Ρέθυμνο, Ανδρέας Ανδρουλιδάκης, σύμφωνα με όσα ανέφερε στα «Ρ.Ν.».: «Υπάρχει ζήτηση, αλλά το ερώτημα είναι η ζητηση σε τι βαλάντια ανταποκρίνεται. Αν η ζήτηση κυμαινόταν σε ποσά των 600 και 700 χιλιάδων ευρώ, θα καλυπτόταν η προσφορά, αλλά η ζήτηση είναι της τάξης των 200.000 ευρώ, των 150.000 ευρώ, των 250.000, εκεί κυμαίνεται η αγορά. Σε αυτά τα ποσά δεν υπάρχει διαθεσιμότητα. Από την άλλη, οι επενδυτές από το εξωτερικό κυμαίνονται σε προσφορές 300-350.000 ευρώ. Από τη μία πλευρά, ναι μεν υπάρχουν οι παλιές μονοκατοικίες οι οποίες προσφέρονται, αλλά συμπαρασύρονται αυτές στις τιμές από τα νεόδμητα, γιατί όταν ακούει ο πωλητής ότι το τετραγωνικό κυμαίνεται σε 4.500-5.000 χιλιάδες ευρώ, δύσκολα θα δώσει το σπίτι του με 1000 ευρώ/τ.μ., αμέσως θα αυξήσει την τιμή», σημείωσε και στη συνέχεια συμπλήρωσε: «Οι τιμές στα παραλιακά ακίνητα δεν είναι στάνταρ, είναι κατά περίπτωση. Αν το ακίνητο είναι νέα κατασκευή πάνω στο κύμα, αντιλαμβανόμαστε ότι η τιμή αυξάνεται. Ουσιαστικά το ενδιαφέρον επικεντρώνεται σε περιαστικούς οικισμούς, όχι τόσο εντός του αστικού ιστού. Οι υποψήφιοι αγοραστές ψάχνουν βίλες, αλλά δεν βρίσκουν πάντα αυτό που θέλουν. Οι ανάγκες των αγοραστών δεν έχουν αλλάξει, αλλά τα βαλλάντιά τους σίγουρα, λόγω της αύξησης και των οικοδομικών υλικών και καυσίμων, δηλαδή το κατασκευαστικό κόστος που αφορά όλους αυτούς, και είναι αρκετοί, που θέλουν να χτίσουν κάτι δικό τους. Όταν η ζήτηση δεν ικανοποιείται, λόγω ακριβών τιμών στα νεόδμητα, αναπόφευκτα ο πελάτης θα κατευθυνθεί σε μία παλαιότερη κατασκευή», κατέληξε ο κ. Ανδρουλιδάκης.
