15 °C Rethymno, GR
09/12/2022

ΛΗΓΕΙ ΣΤΙΣ 9 ΔΕΚΕΜΒΡΙΟΥ

Αμετάκλητη η προθεσμία για την κατοχύρωση του δικαιώματος δόμησης σε μικρά εκτός σχεδίου οικόπεδα

-Πάγια θέση του ΤΕΕ η οριοθέτηση της εκτός σχεδίου δόμησης σε ένα αυστηρό πλαίσιο -Ζητά την παράταση οικοδομικών αδειών στα μικρά οικόπεδα εκτός σχεδίου μέχρι την ολοκλήρωση των πολεοδομικών σχεδίων

Τεράστιο πρόβλημα αντιμετωπίζουν χιλιάδες ιδιοκτήτες γης, μικρών οικοπέδων εκτός σχεδίου του Ρεθύμνου οι οποίοι θα πρέπει στο επόμενο δεκαπενθήμερο και συγκεκριμένα μέχρι την 9η Δεκεμβρίου να έχουν καταθέσει αίτηση οικοδομικής άδειας προκειμένου να κατοχυρώσουν δικαίωμα να χτίσουν κατά παρέκκλιση σε οικόπεδο έως και τεσσάρων στρεμμάτων. Αν δεν το κάνουν, από τις 10 Δεκεμβρίου 2022, δεν θα μπορούν να εκδώσουν οικοδομική άδεια και θα πρέπει να περιμένουν την εκπόνηση του Τοπικού Πολεοδομικού Σχεδίου (ΤΠΣ ) της περιοχής, το οποίο θα καθορίζει τους όρους δόμησης και τις επιτρεπόμενες χρήσεις γης για να διαπιστώσουν εάν μπορούν να αξιοποιήσουν  ή όχι την περιουσία τους. Μια περιουσία που μέχρι τότε θα έχει χάσει μεγάλο μέρος της αξίας της, ειδικά στην περίπτωση που απαγορευτεί η οικοδόμηση.

Στον νομό Ρεθύμνου το πρόβλημα αυτό αφορά ιδιοκτήτες γης στην δημοτική ενότητα Νικηφόρου Φωκά, στην δημοτική ενότητα Αρκαδίου, στην δημοτική ενότητα Φοίνικα, καθώς και όλο τον δήμο Αμαρίου και Μυλοποτάμου.

Σημειώνεται ότι με τον νόμο 4759/2020 (ΦΕΚ 245 Α 9-12-2020), τροποποιήθηκαν οι όροι δόμησης για την εκτός σχεδίου δόμηση σε περιοχές που δεν έχουν καθοριστεί χρήσεις γης από πολεοδομικό σχεδιασμό 1ου βαθμού (ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ και ΖΟΕ) και καθορίστηκαν μεταβατικές διατάξεις έως την κατάργηση της δυνατότητας οικοδόμησης σε συγκεκριμένες ιδιοκτησίες με εμβαδόν μικρότερο των τεσσάρων στρεμμάτων. Δόθηκε μεταβατική περίοδος δύο ετών για την ισχύ των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση για μικρά οικόπεδα. Μετά τη λήξη αυτής της περιόδου θα επιτρέπεται η δόμηση σε εκτός σχεδίου περιοχές μόνο με ελάχιστη αρτιότητα τεσσάρων στρεμμάτων.

Επομένως, μετά τις 9 Δεκεμβρίου 2022 καταργείται οριστικά η δυνατότητα της κατά παρέκκλισης δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές που δεν έχουν ΓΠΣ, ΣΧΟΟΑΠ ή ΖΟΕ. Θα έχουν το δικαίωμα να χτίσουν, μόνον όσοι ιδιοκτήτες εκδώσουν προέγκριση οικοδομικής αδείας πριν τη λήξη της προθεσμίας 9/12.

Αυτό σημαίνει ότι με τη λήξη της παραπάνω ημερομηνίας, όλες σχεδόν οι ιδιοκτησίες με επιφάνεια μικρότερη των τεσσάρων στρεμμάτων θα χάσουν οριστικά τη δυνατότητα δόμησης και άρα τα ακίνητά τους θα απαξιωθούν. Όπως εξηγεί ο τοπογράφος μηχανικός και μέλος του ΤΕΕ Ρεθύμνου, Στρατής Ψυχαράκης, δεν υπήρξε εξαρχής ανταπόκριση των πολιτών είτε επειδή δεν ενημερώθηκαν για την αλλαγή της νομοθεσίας είτε επειδή ήταν σε εξέλιξη παράλληλα οι διαδικασίες που αφορούν το κτηματολόγιο και τους δασικούς χάρτες.

«Αρχικά δεν υπήρξε ενδιαφέρον από τους πολίτες. Από τον Σεπτέμβρη και μετά όμως και υπό το φόβο να μην δοθεί παράταση της προθεσμίας, η πολεοδομία άρχισε να δέχεται πάρα πολλά αιτήματα για τέτοιες προεγκρίσεις. Μέσα σε αυτό, επειδή ο νόμος του 2020 προέβλεπε ότι βασική προϋπόθεση είναι η έκδοση της προέγκρισης της οικοδομικής άδειας και – όχι μόνο η κατάθεση της -, κάτι τέτοιο είναι αδύνατον. Εάν για παράδειγμα τώρα καταθέσει κάποιος αίτηση για έκδοση προέγκρισης άδειας, η πολεοδομία θα ασχοληθεί μετά από τρεις μήνες με το θέμα. Όλο αυτό το διάστημα τα τεχνικά επιμελητήρια, οι σύλλογοι ιδιοκτητών ακινήτων, δήμαρχοι και βουλευτές ζητούσαν παράταση, η οποία μέχρι στιγμής δεν διαφαίνεται.

Αυτό που ζητάμε εμείς ως ΤΕΕ είναι είναι να επιτρέπεται η οικοδόμηση στα εκτός σχεδίου γεωτεμάχια κατά παρέκκλιση έως ότου εγκριθούν τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια. Τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια είναι το μόνο κατάλληλο επιστημονικά πολεοδομικό εργαλείο που θα υποδείξει σε ποιες περιοχές μπορεί κάποιος να χτίσει και πόσο θα χτίσει. Αυτό που ίσχυε τόσα χρόνια πριν το νόμο του 2020 είναι ότι οι παρεκκλίσεις δεν είχαν κάποιον χρονικό προσδιορισμό για την ισχύ τους».

Παρά τα επανειλημμένα μέχρι σήμερα αιτήματα του Τεχνικού Επιμελητηρίου αλλά και τις πιέσεις που έχουν γίνει από βουλευτές και άλλους φορείς για τη χορήγηση παράτασης της προθεσμίας έως ότου εγκριθούν τα τοπικά πολεοδομικά σχέδια, το υπουργείο δεν ανταποκρίθηκε. Ωστόσο λόγω της ασφυκτικής πίεσης που υπάρχει στις υπηρεσίες δόμησης ειδικά το τελευταίο τρίμηνο, όπου έφτασαν σωρηδόν αιτήσεις για έκδοση άδειας, το υπουργείο αφουγκράστηκε τα προβλήματα στη διαδικασία και έθεσε ως προϋπόθεση την κατάθεση προέγκρισης άδειας ή βεβαίωσης όρων δόμησης στην ηλεκτρονική πλατφόρμα e-adeies, διευκολύνοντας με αυτόν τον τρόπο την πολεοδομία και δίδοντας τον απαραίτητο χρόνο στους υπαλλήλους της να επεξεργαστούν τις αιτήσεις και να προχωρήσουν στην σχετική έγκριση των αδειών χωρίς την πίεση του χρόνου.

«Το υπουργείο με ανακοίνωσή του ύστερα από τις δικαιολογημένες αντιδράσεις από τους πολίτες και ιδιώτες μηχανικούς αλλά και τις υπηρεσίες δόμησης και τα σχετικά αιτήματα για παράταση καλεί τους ενδιαφερομένους να κάνουν τις αιτήσεις τους έως τις 9 Δεκεμβρίου. Οι πολίτες λοιπόν Θα πρέπει να καταθέσουν αίτηση για προέγκριση οικοδομικής άδειας ή αίτηση για βεβαίωση όρων δόμησης. Η αίτηση για βεβαίωση όρων δόμησης δεν περιλαμβάνει αρχιτεκτονική μελέτη, γεγονός που κάνει πιο απλή τη διαδικασία. Βέβαια αυτό ακόμα υπάρχει ως ανακοίνωση, ενώ περιμένουμε τη νομοθετική ρύθμιση από μέρα σε μέρα.

Το σίγουρο είναι ότι εμάς αυτή η λύση δεν μας καλύπτει. Όσοι δεν προλάβουν μέχρι 9 Δεκέμβρη να κάνουν αυτήν την αίτηση, η οποία απαιτεί συγκεκριμένα στοιχεία και συγκεκριμένη δουλειά, απεμπολούν ουσιαστικά το δικαίωμα δόμησης των γεωτεμαχίων τους. Το Τεχνικό Επιμελητήριο ανέκαθεν υποστήριζε ότι η εκτός σχεδίου δόμηση πρέπει να οριοθετηθεί σε ένα αυστηρό πλαίσιο. Πρέπει να μπει μια τάξη στην άναρχη εκτός σχεδίου δόμηση, γεγονός που τονίζει με πολλές αποφάσεις του και το συμβούλιο της Επικρατείας. Όμως αυτό πρέπει να γίνει μέσω των κατάλληλων πολεοδομικών εργαλείων και όχι αυθαίρετα και οριζόντια.

Αυτό λοιπόν που ουσιαστικά έχουμε στα χέρια μας σήμερα, νομοθετικά, είναι ο νόμος του 2020 και αναμένουμε για τις όποιες ρυθμίσεις. Εμείς ως Τεχνικό Επιμελητήριο, δεν είμαστε ικανοποιημένοι με τις ρυθμίσεις που εξαγγέλλονται. Από το Κεντρικό ΤΕΕ, αλλά και το ΤΕΕ-ΤΔΚ έχει σταλεί αίτημα στον υπουργό περιβάλλοντος και Ενέργειας κ. Κωστα Σκρέκα, με το οποίο οποίο ζητείται να παραταθεί η ισχύς των παρεκκλίσεων μέχρι την έγκριση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων» ανέφερε στα «Ρ.Ν.» ο κ. Ψυχαράκης και κατέληξε λέγοντας πως είναι ένα σοβαρό πρόβλημα που απασχολεί μεγάλο αριθμό πολιτών: «Μιλάμε για χιλιάδες ακίνητα που αν ο πολίτης δεν ενεργήσει μέχρι τις 9 Δεκέμβρη, στις 10 Δεκέμβρη, ουσιαστικά η αξία τους μηδενίζεται διότι δε θα έχουν δυνατότητα δόμησης. Στην Περιφερειακή ενότητα Ρεθύμνου οι περιοχές που θίγονται, είναι από τον δήμο Ρεθύμνης, η δημοτική ενότητα Αρκαδίου και η δημοτική ενότητα Νικηφόρου Φωκά, από τον δήμο Αγίου Βασιλείου η δημοτική ενότητα Φοίνικα, και ολόκληροι οι δήμοι Αμαρίου και Μυλοποτάμου. Γι’ αυτό λοιπόν ως τεχνικός κόσμος αιτούμαστε να αρθεί ο περιορισμός του χρονικού διαστήματος των δύο ετών και να παραμείνει η ισχύς των παρεκκλίσεων μέχρι την έγκριση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων».

 

Η νομοθετική πρωτοβουλία του υπουργείου

Ειδικότερα, το υπουργείο Περιβάλλοντος με ανακοίνωσή του ενημερώνει ότι πρόκειται να κατατεθεί σύντομα στη βουλή για ψήφιση διάταξη, με την οποία θα επιλυθούν προβλήματα τα οποία έχουν δημιουργηθεί σε όλη τη χώρα και στους παραγωγικούς και κοινωνικούς φορείς, σχετικά με τις αλλαγές που έχει ήδη νομοθετήσει για την κατάργηση των παρεκκλίσεων στην εκτός σχεδίου δόμηση. Αναλυτικα, αναφέρει:

«Σύμφωνα με την ισχύουσα διάταξη για να διατηρήσουν την οικοδομησιμότητά τους, γήπεδα κατά παρέκκλιση άρτια θα έπρεπε μέχρι και την 9.12.2022 να έχει εκδοθεί προέγκριση οικοδομικής άδειας.

Η κυβέρνηση λαμβάνοντας υπόψη τόσο τις μεταβολές που έχουν επέλθει στην διαδικασία έκδοσης οικοδομικών αδειών, οι οποίες θεσμοθετήθηκαν μεταγενέστερα της ανωτέρω πρόβλεψης, όπως επί παραδείγματι της προαιρετικότητας της προέγκρισης οικοδομικών αδειών, όσο και του ιδιαίτερα αυξημένου φόρτου εργασιών που έχει επέλθει στις Υπηρεσίες Δόμησης της χώρας λόγω της σημαντικής αύξησης υποβολών προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών, αναμένεται να προωθήσει προς θεσμοθέτηση ρύθμιση προς διασφάλιση των ιδιοκτητών.

Η προς θεσμοθέτηση νομοθετική ρύθμιση θα παρέχει τη δυνατότητα για τις περιπτώσεις γηπέδων κατά παρέκκλιση άρτιων στις εκτός σχεδίου περιοχές για τις οποίες έως και την 9η.12.2022 δεν έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια, να δύνανται να οικοδομηθούν, εάν οι πολίτες μέσω των μηχανικών τους έως και την 9η.12.2022:

Είτε υποβάλουν αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, εφόσον βεβαίως αυτή έχει πληρότητα ως προς τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και μελέτες, ως αυτά εκ του νόμου καθορίζονται. Διευκρινίζεται ότι για την διάρκεια ισχύος της εφαρμόζονται οι γενικές διατάξεις ως ισχύουν.

Είτε υποβάλουν αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης συνοδευόμενο από τα αναγκαία δικαιολογητικά. Η εναλλακτική αυτή δυνατότητα προβλέφθηκε δεδομένου, ότι πλέον η προέγκριση οικοδομικής άδειας έχει καταστεί προαιρετική. Ωστόσο για αυτές τις περιπτώσεις χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης που θα εκδοθεί, θα μπορεί να γίνει μόνο μέχρι και την 30.9.2023, καθώς έως και την ημερομηνία αυτή είτε θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής αδείας είτε προέγκρισης.

Με βάση τα ανωτέρω, επισημαίνεται ότι δεν απαιτείται κατά το στάδιο της προέγκρισης η υποβολή καμίας έγκρισης φορέα, υπηρεσίας ή συλλογικού οργάνου, λόγω της θέσης του έργου, της φύσης του, της χρήσης του ή των τυχόν ειδικών χαρακτηριστικών του. Ομοίως, δεν απαιτείται η υποβολή εγκρίσεων φορέων, υπηρεσιών ή συλλογικών οργάνων για τη λήψη της βεβαίωσης όρων δόμησης. Το σύνολο των απαιτούμενων εγκρίσεων υποβάλλεται στο πληροφοριακό σύστημα αδειών κατά το στάδιο της έκδοσης της οικοδομικής άδειας.

Τονίζεται ότι σε κάθε περίπτωση συνεχίζουν να ισχύουν οι διατάξεις για τον χρόνο ισχύος των οικοδομικών αδειών και των προεγκρίσεων οικοδομικών αδειών του ν. 4495/2017, όπως ισχύει. Επίσης σημειώνεται ότι οι όλες οι διαδικασίες για την έκδοση των ως άνω πράξεων εκτελούνται, διεκπεραιώνονται και ελέγχονται ηλεκτρονικά μέσα από το σύστημα e-adeies.

Τονίζεται ότι η κατάργηση της έννοιας της εκτός σχεδίου δόμησης αποτελεί στρατηγική επιλογή της κυβέρνησης του Κυριάκου Μητσοτάκη που υλοποιείται ήδη, μέσω:

– Της κατάργησης των παρεκκλίσεων δόμησης στις εκτός σχεδίου περιοχές με τις προβλέψεις του νόμου 4759/2020, με ημερομηνία ορόσημο την 9η Δεκεμβρίου 2022

-Της εφαρμογής για πρώτη φορά σε όλη σχεδόν τη χώρα ενός τεράστιου προγράμματος πολεοδομικού σχεδιασμού, του προγράμματος εκπόνησης τοπικών και ειδικών πολεοδομικών σχεδίων «Κωνσταντίνος Δοξιάδης», με την ολοκλήρωση του οποίου το 70% σχεδόν της χώρας θα αποκτήσει σχεδιασμό πρώτου επιπέδου με χρήσεις γης, καταργώντας πρακτικά την έννοια της εκτός σχεδίου περιοχής».