Η αναθεώρηση των οικοδομικών αδειών που είχαν εκδοθεί κάνοντας χρήση των μπόνους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού (ΝΟΚ) μπαίνει πλέον σε δύο ταχύτητες, μετά τις αποφάσεις της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που έκριναν αντισυνταγματικές τις οριζόντιες προσαυξήσεις συντελεστή δόμησης και ύψους του Νέου Οικοδομικού Κανονισμού. Ύστερα από την υπογραφή του Προεδρικού Διατάγματος για το ΝΟΚ, ξεμπλοκάρουν οι οικοδομικές άδειες που είχαν εκδοθεί με βάση τα κίνητρα του ΝΟΚ και ανάλογα με τα κριτήρια που καλύπτουν, είτε υλοποιούνται αξιοποιώντας τις ευνοϊκές ρυθμίσεις είτε εκτελούνται χωρίς να κάνουν τη χρήση των κινήτρων. Οι οικοδομικές άδειες που αποδεδειγμένα είχαν εκκινήσει εργασίες μέχρι την 11η Δεκεμβρίου 2024 έχουν υπό προϋποθέσεις το δικαίωμα να κάνουν χρήση των μπόνους ενώ οι άδειες που είχαν εκδοθεί αλλά δεν είχαν εκκινήσει εργασίες μπορούν να υλοποιηθούν χωρίς να αξιοποιούν τις ευνοϊκές ρυθμίσεις του ΝΟΚ και εφόσον αναθεωρηθούν. Ομοίως, άδειες που είχαν ακυρωθεί ή προσβληθεί μπορούν υπό προϋποθέσεις και σε συγκεκριμένες προθεσμίες να υλοποιηθούν.
Όσον αφορά στην πρώτη μεγάλη κατηγορία, τις άδειες που είχαν εκδοθεί με χρήση bonus αλλά δεν είχαν ξεκινήσει εργασίες έως τις 11 Δεκεμβρίου 2024 θα πρέπει υποχρεωτικά να αναθεωρηθούν με αφαίρεση όλων των προσαυξήσεων, είτε πρόκειται για επιπλέον ύψος είτε για μη προσμέτρηση επιφανειών. Η διαδικασία δεν επιβαρύνει οικονομικά τους ιδιοκτήτες και οι ΥΔΟΜ έχουν εντολή να διεκπεραιώνουν αυτούς τους φακέλους κατά προτεραιότητα. Οι νέες μελέτες πρέπει να αποτυπώνουν το έργο στα επιτρεπόμενα μεγέθη, μέχρι να εκδοθεί η νέα πράξη αναθεώρησης που οριστικοποιεί τη δόμηση.
Η δεύτερη κατηγορία αφορά στις άδειες που είχαν αποδεδειγμένα ξεκινήσει εργασίες πριν από τις 11 Δεκεμβρίου 2024. Για αυτές, το δικαίωμα χρήσης των bonus θεωρείται ώριμο και διατηρείται, όμως απαιτείται τυπική αναθεώρηση ώστε η ΥΔΟΜ να επιβεβαιώσει την ημερομηνία εκκίνησης και να επιτρέψει τη συνέχιση του έργου με τους αρχικούς όρους. Ο περιβαλλοντικός προέλεγχος αποτελεί πλέον προϋπόθεση για τη διατήρηση των κινήτρων ενώ και σε αυτή την περίπτωση, οι υπηρεσίες δόμησης έχουν εντολή να εξετάζουν τους φακέλους αυτούς άμεσα και σε προτεραιότητα, εκδίδοντας πράξη αναθεώρησης που «κλειδώνει» τα bonus.
Κρίσιμης σημασίας θεωρείται τι αποτελεί πραγματική «κίνηση εργασιών». Ως ουσιαστική έναρξη αναγνωρίζονται μόνο εργασίες με τεχνικό αποτύπωμα στο οικόπεδο, όπως εκσκαφές, θεμελιώσεις, σκυροδέτηση, τοποθέτηση οπλισμών, διαμόρφωση υπογείου και πρώτες κατασκευές υποστυλωμάτων. Δεν θεωρούνται έναρξη ο καθαρισμός οικοπέδου, η κοπή χόρτων, μικρές χωματουργικές κινήσεις χωρίς επίβλεψη ή άλλες «ελαφρές» προπαρασκευαστικές δραστηριότητες. Για τον λόγο αυτό απαιτείται τεκμηρίωση με φωτογραφίες, τιμολόγια μπετόν ή εκσκαφών και υπεύθυνη δήλωση επιβλέποντος.
Μετά τον έλεγχο, οι ΥΔΟΜ εκδίδουν την Πράξη Αναθεώρησης, η οποία επιβεβαιώνει είτε την αφαίρεση είτε τη διατήρηση των κινήτρων. Με αυτή την πράξη το έργο αποκτά νέο, πλήρως νόμιμο καθεστώς δόμησης και μπορεί να συνεχιστεί χωρίς αβεβαιότητες.
Στο νέο πλαίσιο εντάσσεται και η προθεσμία της 16ης Μαρτίου 2026, η οποία αφορά αποκλειστικά τις άδειες που είχαν ακυρωθεί ή προσβληθεί στα δικαστήρια και χρειάζονται επαναφορά σε ισχύ. Οι άδειες αυτές μπορούν να «επανανομιμοποιηθούν» μέσω αναθεώρησης έως την παραπάνω ημερομηνία. Αν ο φέρων οργανισμός έχει ολοκληρωθεί, η επανέκδοση μπορεί να γίνει σε λίγες ημέρες μετά την υποβολή του ειδικού περιβαλλοντικού ισοδυνάμου. Αν δεν έχει ολοκληρωθεί, απαιτείται γνωμοδότηση των κεντρικών συμβουλίων του ΥΠΕΝ (ΚΕ.ΣΥ.ΠΟ.Θ.Α. / ΚΕ.Σ.Α.).
Με το νέο αυτό σύστημα, το Υπουργείο επιδιώκει αφενός να συμμορφωθεί πλήρως με το ΣτΕ και αφετέρου να προστατεύσει τα ώριμα έργα, ενώ παράλληλα στοχεύει να εξασφαλίσει μια ομαλή μετάβαση στα νέα πολεοδομικά δεδομένα χωρίς να δημιουργηθούν «παγωμένα» ή ημιτελή κτίρια.
Αξίζει να σημειωθεί ότι τα bonus του ΝΟΚ που κρίθηκαν αντισυνταγματικά και καταργούνται είναι εκείνα που προέβλεπαν οριζόντια αύξηση συντελεστή δόμησης και ύψους, καθώς και η γενικευμένη μη προσμέτρηση επιφανειών, όπως πατάρια, φυτεμένα δώματα, πισίνες σε δώματα ή χώροι που αφαιρούνταν από τον Σ.Δ. ως κίνητρο.
Παράλληλα καταργούνται και τα μορφολογικά ή ενεργειακά κίνητρα που οδηγούσαν σε επιπλέον δόμηση ή ύψος χωρίς περιβαλλοντική αξιολόγηση. Δεν καταργούνται τα κίνητρα που αφορούν αποκλειστικά ενεργειακές ή βιοκλιματικές παρεμβάσεις χωρίς επίπτωση στα πολεοδομικά μεγέθη.
Αυτή τη στιγμή η αγορά βρίσκεται σε μια μεταβατική φάση αναμένοντας το νέο κείμενο του ΝΟΚ ενώ οριστική λύση αναμένεται να δοθεί μέσα σε μία διετία οπότε και θα έχει ολοκληρωθεί ο νέος πολεοδομικός σχεδιασμός.
Πότε θα είναι έτοιμος ο νέος «ΝΟΚ»
Ο νέος Οικοδομικός Κανονισμός, ο οποίος θα αντικαταστήσει τον πολυσέλιδο ΝΟΚ που ίσχυε μέχρι πρότινος και είχε μπερδέψει την αγορά, οδηγώντας σε προστριβές μεταξύ τοπικών Αρχών, Υπηρεσιών Δόμησης, μηχανικών και πολιτών είναι σχεδόν έτοιμος και αναμένεται να προωθηθεί προς θεσμοθέτηση. Πρόκειται για ένα πιο σύντομο και απλοποιημένο κείμενο το οποίο δεν θα βασίζεται σε μπόνους στη δόμηση και τα ύψη των κτιρίων για κτίρια ενεργειακής κλάσης Α αλλά σε άλλα κίνητρα. Ο γενικός γραμματέας Χωρικού Σχεδιασμού και Αστικού Περιβάλλοντος του υπουργείου, Ευθύμιος Μπακογιάννης, μιλώντας πριν από λίγες ημέρες μιλώντας στο συνέδριο που διοργάνωσε το «Συμβούλιο Αειφόρων Κτιρίων Ελλάδας» (SBC Greece) έδωσε τις βασικές κατευθύνσεις του κειμένου του επερχόμενου ΝΟΚ. Όπως επεσήμανε, «στην πράξη θα μετράνε, το περίγραμμα, οι πλάγιες αποστάσεις και ο συντελεστής δόμησης. Απλά πράγματα. Θα έχει βέβαια και κάτι που θα διαφοροποιεί τον όγκο, για να μην γυρίσουμε στον κανονισμό του 1973 που κάναμε κτίρια κουτιά. Θα πρέπει να σπάμε τον όγκο, να δώσουμε μια ευελιξία στους μηχανικούς και στους αρχιτέκτονες να κάνουν το έργο τους». Ταυτόχρονα, υπογράμμισε ότι ο Νέος Οικοδομικός Κανονισμός θα έχει 20 άρθρα και δεν θα έχει τα χαρακτηριστικά που έχει σήμερα. «Όλα αυτά τα κίνητρα τα οποία ήταν του ΝΟΚ του 2012 και για εκείνη την εποχή που θεσμοθετήθηκαν ήταν πολύ μπροστά, σήμερα είναι πολύ ξεπερασμένα», σημείωσε.
Πηγή: insider.gr
