Τα 4.000 ευρώ φτάνει η τιμή για το τ.μ.
Ολοένα και εντονότερο γίνεται το στεγαστικό πρόβλημα στο Ρέθυμνο με τις τιμές να έχουν ανοδική τάση λόγω της συνεχόμενης μεγάλης ζήτησης είτε για αγορά, είτε για ενοικίαση, την ίδια στιγμή που η προσφορά ακινήτων είναι περιορισμένη.
Παράλληλα, η αξιοποίηση των λιγοστών διαθέσιμων ακινήτων από τους ιδιοκτήτες τους για τουριστικούς σκοπούς επιδεινώνει το πρόβλημα.
Το αγοραστικό ενδιαφέρον είναι μεγάλο στο Ρέθυμνο, όμως, αυτό δεν μπορεί να ικανοποιηθεί, αφού οι τιμές αποτελούν αποτρεπτικό παράγοντα.
Οι μέσοι μισθοί δεν επαρκούν για να καλύψουν τις ανάγκες στέγασης είτε αυτές αφορούν σε αγορά είτε σε ενοικίαση ακινήτων, γεγονός που καθιστά δύσκολη την εξεύρεση κατοικίας, με τις παραμέτρους του προβλήματος να παίρνουν εκρηκτικές διαστάσεις ανάγοντας το ζήτημα ως μείζον κοινωνικό θέμα.
Από τη μια η αύξηση του κόστους κατασκευής και των τιμών στα οικοδομικά υλικά, καθώς και του κόστους γης και από την άλλη τα υψηλά επιτόκια δημιουργούν ένα εκρηκτικό κοκτέιλ ανεβάζοντας στα ύψη τις τιμές των κατοικιών, στις οποίες πλέον, σύμφωνα με τους κτηματομεσίτες, το ένα τετραγωνικό κοστίζει 4.000 ευρώ.
Αυτό, όπως είναι φυσικό, δεν αφορά μόνο τους Έλληνες αγοραστές, αλλά και τους ξένους και αυτό αποτυπώνεται, αφού τους τελευταίους μήνες καταγράφεται σημαντική μείωση των διαθέσιμων για αγορά ακινήτων ποσών.
Αναντιστοιχία μισθών – ενοικίων
Το μεγάλο πρόβλημα αφορά στη δυσαναλογία που υπάρχει μεταξύ των μισθών και των τιμών των ενοικίων, αυτό έχει ως αποτέλεσμα οικογένειες και εργαζόμενοι να μη μπορούν να καλύψουν τις στεγαστικές τους ανάγκες.
Ο Ανδρέας Ανδρουλιδάκης, κτηματομεσίτης στο Ρέθυμνο, μιλώντας στα «Ρ.Ν.», αναφέρθηκε στις υψηλές τιμές των ακινήτων, τις οποίες απέδωσε στην αυξημένη ζήτηση, καθώς και στο υψηλό κόστος κατασκευής των κατοικιών. Όπως τόνισε, οι τιμές των ακινήτων στο Ρέθυμνο, όπως συμβαίνει και στην υπόλοιπη χώρα, είναι αναντίστοιχες με τους μισθούς, με αποτέλεσμα να μην μπορούν οι οικογένειες και οι εργαζόμενοι να καλύψουν αξιοπρεπώς τις στεγαστικές τους ανάγκες, αφού στα έξοδα του ακινήτου έρχονται να προστεθούν ακόμα λογαριασμοί κοινής ωφέλειας, κοινόχρηστα, ίντερνετ κ.λπ.. Συγκεκριμένα τόνισε: «Οι τιμές στα ενοίκια των κατοικιών στο Ρέθυμνο είναι ανοδικές και έχουν αυξητική τάση από την αρχή του χρόνου. Ο λόγος είναι ότι υπάρχει μεγάλη ζήτηση και μικρή προσφορά, σύμφωνα με τον νόμο της προσφοράς-ζήτησης. Οι αυξήσεις των τιμών δεν προέκυψαν μόνο λόγω των φοιτητών, αλλά και λόγω του ενδιαφέροντος των ατόμων που έρχονται να εργαστούν στο Ρέθυμνο, είτε είναι επιστημονικό προσωπικό, είτε εργατικό δυναμικό. Η Κρήτη, ιδιαίτερα το Ρέθυμνο, είναι πόλος έλξης για τους φοιτητές, για τους εργαζόμενους, όπως και για τους επαγγελματίες, καθώς υπάρχει οικονομική ανάπτυξη και πολλοί δραστηριοποιούνται στην πόλη. Οπότε όλο αυτό το μοτίβο δημιουργεί πάντα υψηλή ζήτηση.
Πέραν της μεγάλης ζήτησης στα λιγοστά διαθέσιμα διαμερίσματα, η γενικότερη ακρίβεια «συμπαρασύρει» και το κοστολόγιο των σπιτιών προς ενοικίαση ή αγορά, ενώ η μείωση της οικοδομικής δραστηριότητας τη στιγμή που ο κόσμος στην πόλη πολλαπλασιάζεται, επιδεινώνει την κατάσταση.
Όπως πρόσθεσε ο κτηματομεσίτης, Νίκος Κασωτάκης, βασικός παράγοντας αύξησης των τιμών των ακινήτων αποτελεί η αύξηση της τιμής κατασκευής των κατοικιών, την ίδια στιγμή που είναι ελάχιστες οι νέες οικοδομές που κατασκευάζονται.
«Το βασικό πρόβλημα στην αγορά είναι ότι έχουν ανέβει πολύ οι τιμές κατασκευής. Επίσης δεν γίνονται πολλές κατασκευές και όσες γίνονται οι τιμές πώλησης είναι πάρα πολύ υψηλές, 4.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο, και είναι πολύ λίγες αυτές που είναι στα σκαριά να γίνουν. Οπότε υπάρχει έλλειψη κατοικίας. Επίσης, επειδή ο τόκος είναι υψηλός προφανώς ανεβαίνουν και οι τιμές των ενοικίων μετά, και αυτό είναι το πρόβλημα της αγοράς. Όταν τα ενοίκια δεν έχουν σχέση με τους μισθούς δημιουργείται ένα πρόβλημα. Έλλειψη κατοικιών υπάρχει και λόγω της τουριστικής ενοικίασης που αφαιρεί πολύ μεγάλο ποσοστό των κατοικιών από την αγορά. Αυτό είναι που συμβαίνει αυτήν τη στιγμή. Από τη στιγμή που τα ενοίκια ανεβαίνουν σε πολύ υψηλές τιμές λόγω του κόστους της κατασκευής, το αγοράζει ακριβά ή το χτίζει με πολλά χρήματα, προφανώς και το ενοίκιο μετά του διαμερίσματος ή του σπιτιού που θα χτίσει θα είναι πιο υψηλό απ’ ότι ήταν παλαιότερα, σε βαθμό που δεν μπορούν να ακολουθήσουν τα εισοδήματα των ανθρώπων αυτήν την τάση και εκεί δημιουργείται το πρόβλημα. Επίσης, διατίθενται πολλά στον τουρισμό με βραχυχρόνια μίσθωση, αφαιρεί πάρα πολλά ακίνητα από τη μόνιμη εκμίσθωση. Το βασικό πρόβλημα ξεκινάει από το γεγονός ότι το κόστος κατασκευής ανεβαίνει».
Στο υψηλό κόστος κατασκευής τα τελευταία χρόνια έρχεται να προστεθεί και ένα ακόμα πρόβλημα που αφορά στην έλλειψη τεχνιτών: «Υπάρχει έλλειμμα και σε συνεργεία για να χτίσει κανείς, το κόστος ανεβαίνει και για αυτόν τον λόγο, όπως και λόγω των ακριβών υλικών. Έχουν φύγει πάρα πολλοί οι οποίοι ήταν στον τομέα της οικοδομής από άλλες κοντινές χώρες, έχουν πάει σε ευρωπαϊκές χώρες που είναι καλύτεροι οι μισθοί και έχει αφαιρέσει από την αγορά ένα μεγάλο κομμάτι του εργατικού δυναμικού της οικοδομής».
Σοβαρός ο κοινωνικός αντίκτυπος στην ακριβή και δυσεύρετη κατοικία
Όλα τα παραπάνω ανάγουν το στεγαστικό σε ένα βαθιά κοινωνικό πρόβλημα, ιδιαίτερα για τους νέους και τους φοιτητές, καθώς αποτελεί «εμπόδιο» για μια ποιοτική ζωή και δημιουργεί κλίμα ανασφάλειας και αβεβαιότητας.
Τον κοινωνικό χαρακτήρα του στεγαστικού προβλήματος επεσήμανε ο κ. Ανδρουλιδάκης ως μείζονος σημασίας, καθώς επηρεάζει τη ζωή των πολιτών σε πολλά επίπεδα, «περιορίζοντας» την ευελιξία τους και τις αποφάσεις τους. Όπως ο ίδιος επεσήμανε:
«Δυστυχώς, το ζήτημα με την κατοικία έχει μεγάλη απήχηση και ως κοινωνικό θέμα. Για παράδειγμα ένα παιδί που θέλει να δημιουργήσει μια σχέση και θέλει να βρει ένα δυάρι για όλο τον χρόνο, είναι δύσκολο να βρει, όπως και εάν θέλει να κάνει ένα παιδί και να βρει ένα τριάρι, είναι δύσκολο να βρει. Επίσης εάν κάνει δύο παιδιά και θέλει ένα τεσσάρι, είναι δύσκολο να βρει. Αυτό είναι μια τροχοπέδη στην εξέλιξη γενικών σε αυτό που λέμε οικογένεια, υπογεννητικότητα κλπ. Γι’ αυτό το χαρακτηρίζω ότι έχει κοινωνικό αντίκτυπο. Επικεντρωνόμαστε στο ότι δεν υπάρχουν διαμερίσματα και στις τιμές, όμως κατά βάθος είναι ένα κοινωνικό πρόβλημα. Εάν βάλουμε τις υψηλές τιμές, βάλουμε επίσης και το θέμα των εξόδων που μπορεί να έχει ένα σπίτι και τα έξοδα διαβίωσης ενός ανθρώπου, αντιλαμβανόμαστε με το εισόδημά τους ότι σαφώς δεν μπορούν να ανταποκριθούν και είναι δυσανάλογες οι καταστάσεις. Είναι και κοινωνικό το πρόβλημα, όχι μόνο έλλειψης στέγης. Η έλλειψη στέγης έχει και τα επακόλουθα της».
Είναι ένα φαινόμενο που ισχύει για όλη την Ελλάδα. Όπως τόνισε η κ. Παπαδάκη: «Υπάρχουν δυσκολίες, υπάρχει ακρίβεια. Ο κόσμος το παλεύει και ψάχνει μια κατοικία να ανταποκρίνεται στον προϋπολογισμό του. Ακόμα και οι φοιτητές που λένε δεν θα δηλώσω σχολές του Ρεθύμνου ή δεν θα ξαναέρθω γιατί είναι ψηλά τα ενοίκια, γιατί δεν βρίσκω σπίτι, νομίζω ότι επιμένουν και δεν εγκαταλείπουν κλπ. Θεωρώ ότι το φαινόμενο αφορά όλη την Ελλάδα και δεν είναι πρόβλημα μόνο για το Ρέθυμνο».
Η αξιοποίηση ακινήτων για τουριστικούς σκοπούς περιορίζει περαιτέρω τη διαθεσιμότητα
Η Αγγελική Παπαδάκη, κτηματομεσίτρια στο Ρέθυμνο, μιλώντας στα «Ρ.Ν.» αναφέρθηκε στην επιρροή του τουρισμού στο κομμάτι των ενοικιαζόμενων κατοικιών, τύπου airbnb, αλλά και στην στροφή που παρατηρείται για μακροχρόνια μίσθωση κατοικιών που είχαν σχεδιαστεί να διατίθενται σε βραχυχρόνια μίσθωση:
«Η τάση των τιμών στις ενοικιαζόμενες κατοικίες είναι αυξητική. Μια επιπλωμένη γκαρσονιέρα ξεκινάει από 350 ευρώ μέχρι 400 ευρώ, ενώ τα τριάρια (δύο υπνοδωμάτια) στα 700 ευρώ το λιγότερο. Υπάρχει διάθεση αύξησης των τιμών. Φέτος όμως με το να μην πηγαίνει πολύ καλά ο τουρισμός, τα airbnb, στα οποία έχουν διαθέσει χρήματα και τα έχουν φτιάξει οι ιδιοκτήτες τους, αξίζει να τα διαθέτουν στην μόνιμη μακροχρόνια ενοικίαση, αλλά ζητώντας υψηλά ενοίκια. Η δική μου άποψη είναι ότι μετά την ολοκλήρωση της τουριστικής περιόδου, θα δούμε μεγάλη διαθεσιμότητα σε ενοικιαζόμενα διαμερίσματα αλλά με υψηλότερες τιμές. Οι παράγοντες που επηρεάζουν τις τιμές είναι ότι ο κόσμος διέθεσε χρήματα στον τουριστικό κλάδο δημιουργώντας κατοικίες airbnb και δεν έχει τα αναμενόμενα έσοδα, οπότε τώρα τα διαθέτει σε μακροχρόνια ενοικίαση. Ο κόσμος πολλαπλασιάζεται, έχουμε το πανεπιστήμιο και ο νόμος της προσφοράς και της ζήτησης διαμορφώνει την υψηλή τιμή».
Στην «στροφή» των airbnb από τη βραχυχρόνια στη μακροχρόνια μίσθωση αναφέρθηκε ο κ. Κασωτάκης, ο οποίος εκτιμάει ότι αυτή οφείλεται ουσιαστικά στην «επιστροφή» των τουριστών στις ξενοδοχειακές μονάδες. Συγκεκριμένα τόνισε:
«Υπάρχει φέτος πρόβλημα με τις κρατήσεις στα airbnb. Έχουν μειωθεί πολύ. Με τον κορονοϊό είχαν πάει πάρα πολλοί σε μονοκατοικίες και σε βίλες. Όμως με το που έληξε το πρόβλημα του κορονοϊού γύρισαν πίσω στα ξενοδοχεία. Εκ των πραγμάτων από μόνη της η αγορά αυτήν τη στιγμή έχει πρόβλημα στη βραχυχρόνια μίσθωση και αυτό μπορεί να είναι ένας λόγος για τον ιδιοκτήτη να το επαναφέρει στην μακροχρόνια μίσθωση».
«Ανάσα» στο στεγαστικό πρόβλημα της πόλης
Μακροπρόθεσμες λύσεις, οι οποίες πρόκειται να δώσουν «ανάσα» στο στεγαστικό πρόβλημα αποτελούν η ανέγερση των φοιτητικών κατοικιών του Γάλλου που αφορούν σε 2.000 κλίνες, καθώς και η επέκταση του σχεδίου πόλεως που θα «ανοίξει» την οικοδομική δραστηριότητα. Όμως αυτά είναι μακροπρόθεσμοι σχεδιασμοί.
Όπως είπε ο Ανδρουλιδάκης: «Μακροπρόθεσμη λύση για το Ρέθυμνο αποτελεί και η ανέγερση των φοιτητικών κατοικιών του Γάλλου, γεγονός που θα αλλάξει τα δεδομένα στην προσφορά και τη ζήτηση: «Τελειώνοντας οι φοιτητικές κατοικίες στου Γάλλου, επίσης θα αλλάξει τον συσχετισμό, μακροπρόθεσμα, στο θέμα προσφοράς και ζήτησης».
Σύμφωνα με την εκτίμηση του κ. Κασωτάκη λύση για το Ρέθυμνο θα είναι η επέκταση του σχεδίου πόλεως, τα αποτελέσματα του οποίου θα φανούν μακροπρόθεσμα:
«Το Ρέθυμνο επειδή είναι μια μικρή αγορά και έχει περιορισμένο χώρο δεν έχει επεκταθεί ακόμη το σχέδιο πόλεως τα τελευταία χρόνια και όλα αυτά δημιουργούν προβλήματα στην αγορά κατοικίας που έχει αντίκτυπο και στην ενοικίαση. Για την επέκταση του σχεδίου πόλης μπορεί να πάει και 10ετία. Είναι μια μακροχρόνια διαδικασία η οποία δεν λύνει το πρόβλημα άμεσα. Εάν δοθούν οι φοιτητικές κατοικίες, κάποια μικρά διαμερίσματα πιθανόν να ελευθερωθούν από την πόλη και να είναι περισσότερα διαθέσιμα. Από εκεί και ύστερα, για μεγαλύτερα διαμερίσματα φοβάμαι ότι το πρόβλημα θα παραμείνει, εκτός εάν ο κόσμος κινηθεί εκτός πόλεως και πάει σε κάποια χωριά».
Η ανέγερση κατοικιών που να μην αφορούν αποκλειστικά τον τουρισμό εκτιμά η κα Παπαδάκη ότι θα δώσει «ανάσα» στο πρόβλημα:
«Σε όλη την Ελλάδα υπάρχει το πρόβλημα. Εάν δεν ξεκινήσει η οικοδομική δραστηριότητα που να αφορά τις κατοικίες. Η οικοδομή δουλεύει αλλά δουλεύει μόνο στο κομμάτι που αφορά στον τουρισμό. Εάν δεν ξεκινήσει πάλι το σύστημα της αντιπαροχής θα είναι δύσκολα τα πράγματα στο μέλλον».
Διαθέτουν λιγότερα χρήματα για ακίνητα οι ξένοι λόγω των υψηλών επιτοκίων
Την ίδια στιγμή, όπως παρατηρούν οι κτηματομεσίτες, αν και το αγοραστικό ενδιαφέρον για κατοικίες από ξένους επενδύτες είναι μεγάλο τόσο βόρεια όσο και νότια του νομού, ιδιαίτερα μετά την πανδημία, παρατηρείται ότι τα τελευταία χρόνια ολοένα και περισσότερο μειώνονται τα χρήματα που διαθέτουν οι ξένοι για αγορά κατοικίας.
Αυτό οφείλεται τόσο στη μικρή διαθεσιμότητα των ακινήτων όσο και στο μεγάλο κόστος κατασκευής τους, που αυξάνει τις τιμές σημαντικά, αλλά και στα επιτόκια που καταγράφουν σημαντικά ανοδικές τάσεις.
Σύμφωνα με τον κ. Κασωτάκη υπάρχει ενδιαφέρον για αγορά κατοικίας από του κεντροευρωπαίους κυρίως, οι οποίοι όμως πλέον διαθέτουν μικρότερα ποσά δεδομένης της αύξησης των επιτοκίων στα 4-4,5% τα τελευταία τρία χρόνια. Συγκεκριμένα ο κ. Κασωτάκης τόνισε: «Υπάρχει ενδιαφέρον από ξένους για αγορά, όμως εκεί υπάρχει το πρόβλημα ότι έχουν ανέβει τα επιτόκια των τραπεζών. Η Γερμανία που είναι ένας πελάτης που μπορεί να θεωρηθεί νο1 στο ενδιαφέρον, ενώ πλήρωνε μηδενικά επιτόκια και 1%, τώρα έχει πάει στο 4-4,5%. Οπότε το να δανειστεί χρήματα, του είναι τεράστιο κόστος, αλλά πριν ήταν σχεδόν τσάμπα. Αυτό το γεγονός έχει αναστείλει τις μεγάλες αγορές. Παλαιότερα μπορούσε να διαθέσει ένα δικό του ποσό και ένα μεγάλο δάνειο, χωρίς να πληρώνει μεγάλο επιτόκιο. Με το υψηλό επιτόκιο τώρα αναγκάζεται και περιορίζει το μπάτζετ του, και έτσι οι αγορές που γίνονται είναι σε μικρότερα ποσά από ό,τι ήταν πριν. Κι αυτό έχει επηρεάσει το ότι ανέβασε η Ευρωπαϊκή Τράπεζα τα επιτόκια την αγορά των ακινήτων. Όμως γενικά υπάρχει ένα ενδιαφέρον, καθώς το προϊόν, σαν τρόπο ζωής η Κρήτη προσφέρει κάτι το μοναδικό. Υπάρχουν τουρίστες που έρχονται χρόνια και ονειρεύονται να ζήσουν εδώ. Υπάρχει μια σταθερή κίνηση, αλλά δεν είναι σε μεγάλα μεγέθη όπως ήταν πριν από τρία-τέσσερα χρόνια. Μόλις ανέβηκαν τα επιτόκια έπεσε λίγο το ενδιαφέρον για αγορά. Ενδιαφέρον υπάρχει από Γαλλία, από Βέλγιο. Οι κεντροευρωπαίοι κυρίως».
Από την πλευρά της η κ. Παπαδάκη, πλέον οι περισσότεροι ξένοι αναζητούν φθηνά ακίνητα, μέχρι 250.000 ευρώ, τιμές οι οποίες πλέον δεν υπάρχουν στην αγορά. Όπως τόνισε η ίδια:
«Υπάρχει πάρα πολύ μεγάλο ενδιαφέρον για αγορά. Όμως δεν υπάρχουν ακίνητα. Η τιμή σαφώς και έχει ανέβει, ήδη από την αρχή του χρόνου. Ξεκινήσαμε με 3.000 ευρώ το τ.μ. και έχουμε φτάσει στα 4.000 ευρώ τ.μ. Όταν χτίζεται μια – δύο πολυκατοικίες σε όλο τον νομό για πώληση και όταν έχουν αυξηθεί τα πάντα στα οικοδομικά υλικά, αυξάνεται το κόστος της γης, αυξάνονται τα εργατικά, εργατικό προσωπικό δεν υπάρχει, οπότε το πληρώνουμε εμείς όπως το πληρώναμε κάποτε, διπλάσιες τιμές. Οπότε είναι λογικό να ανέβει η τιμή σε συνδυασμό ότι δεν υπάρχει μεγάλη προσφορά. Οι τουρίστες μετά την πανδημία ξεκίνησαν σιγά-σιγά και έχουνε ενδιαφέρον με πολύ χαμηλές τιμές, ψάχνουν ακίνητα φτηνά. Όχι αστικά, θέλουν τη μονοκατοικία με το πολύ μεγάλο οικόπεδο και θέα να πληρώσουν μέχρι 250.000 ευρώ. Δεν είναι λίγα τα χρήματα αλλά δεν έχουμε τέτοιες τιμές πια, μόνο εάν είναι κάτι που είναι παλιό. Σιγά-σιγά φαίνεται ένα μικρό ενδιαφέρον για αγορά και μάλιστα από χώρες που δεν τις είχαμε συνηθίσει ειδικά στο Ρέθυμνο να αναζητούν, όπως οι Ιταλοί».
